哎，说到分期买房这事儿，大家最关心的肯定是利息到底要掏多少钱吧？毕竟贷个几十万甚至上百万，分20年慢慢还，光利息可能都能抵上小半套房了。咱们今天就来掰扯掰扯，这20年房贷利息到底怎么算出来的。不过先说好，每个人的情况都不太一样，贷款金额、利率高低、选等额本息还是等额本金，这些因素全都会影响最终利息。举个栗子，要是贷款100万的话，利息可能从四五十万到七八十万都有可能。想知道具体怎么算的？别急，后面慢慢给你拆解...
咱们先来搞明白银行到底是怎么算利息的。其实说白了就是本金×利率×时间这老三样。但实际操作中还有个"复利"概念，也就是咱们常说的"利滚利"。不过房贷还算厚道，都是按单利计算的。这里要敲黑板划重点：银行其实每个月都在收咱们的"剩余本金"产生的利息。
举个实际点的例子吧。假设小李贷了100万，利率4.9%（基准利率），选20年等额本息的话，总利息差不多57万。要是选等额本金呢，总利息能省下十来万，但前几年月供压力会大很多。所以说选哪种还款方式，得看自己现阶段的经济状况。
现在很多地方都搞利率市场化了，LPR每个月20号都会更新。前两年买房的朋友可能还记得，当时首套利率能到5.88%，现在普遍降到4%以下了。这中间的差距可大了去了！要是同样贷100万20年，5.88%利率的话总利息要70万出头，4%的话只要45万左右，差了整整25万！
所以啊，这两年银行老打电话让转LPR浮动利率，很多人纠结到底转不转。我的建议是，如果经济形势不明朗，选固定利率可能更稳妥；要是预期未来利率会降，那浮动利率说不定能省点钱。不过这都是赌概率的事儿，谁也说不准。
上图为网友分享
前阵子有个读者跟我吐槽，说他提前还了20万房贷，结果发现利息根本没少多少。仔细一问才知道，他选的是等额本息还款，而且已经还了8年。这时候提前还款其实不太划算了，因为前面已经把大部分利息都还完了。
这里教大家几个判断标准：① 等额本息已还期数超过1/3② 等额本金已还期数超过1/2这两种情况就不太建议提前还款了。要是刚贷了没几年，手头又有闲钱的话，倒是可以考虑提前还部分本金，能省不少利息。
除了明面上的利息，其实还有不少隐藏支出容易被忽略。比如开发商合作的银行可能会收评估费、担保费，还有各种手续费。我朋友去年买房就被收了3000块的"贷款服务费"，后来才知道这钱完全可以不交。
还有啊，提前还款可能收违约金。有的银行规定还贷满1年就不收，有的要收1-3个月的利息。这些细则在签贷款合同时一定要问清楚，别等要还款了才发现被坑。
最近有个挺有意思的现象，很多年轻人开始纠结：是提前还房贷好，还是拿钱去理财划算？这就要算笔账了。假设你现在有20万闲钱，提前还贷能省4%的利息，但如果能找到年化5%的理财产品，那其实理财更划算。
不过这里有两个前提：① 理财产品必须保本② 收益要稳定可持续现在市面上能做到这点的产品真不多，像大额存单利率也就3%左右。所以对多数人来说，提前还贷可能更实在。
最近不是出了"认房不认贷"的新政嘛，很多城市首付比例和利率都降了。以北京为例，首套房利率从5.15%降到了4.75%，别看只差0.4个百分点，20年下来也能省七八万利息呢。
还有公积金贷款额度上调的政策，像深圳现在个人最高能贷70万，夫妻合计126万。用公积金贷款的话利率只要3.1%，比商贷便宜近两个点。要是能组合贷款的话，利息能省下一大截。
最后说说适合不同人群的还款方式吧。刚工作的小年轻，收入看涨的，可以考虑等额本金，虽然开始月供高点，但总利息少。像程序员这类职业，前期工资高后期可能转管理岗的，这样安排更划算。
如果是收入稳定的教师、公务员，选等额本息压力更小。还有个冷知识：自由职业者其实也能贷款，只要提供2年以上的完税证明，有些银行会给批贷，不过利率可能上浮10%-20%。
总之啊，这分期买房20年的利息，说多不多说少不少，关键是要根据自己的实际情况来规划。别光听中介或银行的建议，自己也得会算这笔账。毕竟这可是关系到未来20年生活质量的重大决定，多花点时间研究绝对值！
发表评论
暂时没有评论，来抢沙发吧~