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手里攥着套还在还按揭的房子，急用钱的时候是不是总犯嘀咕：这房子还能再从银行贷出钱来吗？要是能贷，具体该咋弄？步骤复杂不？会不会有啥坑？新手小白别瞎琢磨了，今天就用大白话给你讲透，看完保准明白。
先给个准话：按揭房到底能不能再贷款？
答案是：
能，但有前提。
不是所有按揭房都能再贷款，得满足两个硬条件。一是你手里的房子得有 “剩余价值”。简单说，就是房子现在值多少钱，减去还没还清的按揭贷款，剩下的部分得够银行的放贷门槛。比如房子现在市场价 150 万，还有 50 万按揭没还，那剩余价值就是 100 万，这种情况大概率能贷。二是你的还款记录得 “干净”。要是之前还按揭时总逾期，征信报告上一堆红叉，银行大概率不会再给你放贷 —— 毕竟银行也怕钱借出去收不回来。
有人可能会问：房子都抵押给银行了，再贷款算不算 “一女二嫁”？其实不算。第一次按揭是把房子抵押给银行换钱，第二次贷款是用房子没抵押的那部分价值再借钱，本质上是 “分区域抵押”，只要银行认可就行。
能贷的话，有哪些方式适合新手？
新手别慌，常见的就两种方式，挑适合自己的就行。
第一种：二次抵押贷款这是最直接的方式。不用还清原来的按揭，直接用房子的剩余价值再贷一笔。比如你房子剩余价值 80 万，银行通常能贷给你剩余价值的 60%-70%，也就是 48 万 - 56 万。
这种方式的好处是省事，不用先凑钱还按揭；坏处是利率可能比第一次按揭高一点，大概年化 5%-8%，而且不是所有银行都做，得提前问清楚。
第二种：提前结清再抵押要是你手里有笔闲钱，或者能借到钱，先把剩下的按揭还清，然后把房子重新抵押给银行。这种方式能贷到的钱更多，因为是按房子现在的总价算的（通常能贷总价的 70%），而且利率可能更低，年化 4%-6% 都有可能。
但缺点也明显：得先拿出一笔钱结清按揭，对新手来说，凑这笔钱可能有点难。
这些坑别踩！逾期、违约可能面临啥后果？
新手最容易忽略风险，这部分一定要细看，关系到你的房子和信用。
先看个简单的司法判例：老王 2020 年把按揭房做了二次抵押，贷了 30 万，后来生意失败还不上。银行起诉后，法院拍卖了他的房子，卖了 120 万。先还了第一次按揭的 50 万，剩下的 70 万还了二次抵押的 30 万 + 滞纳金 5 万，最后老王手里只剩 35 万，房子没了还亏了钱。
这个案例告诉我们：
逾期不还，房子可能被拍卖，而且拍卖款得先还第一次抵押的钱，再还第二次的，自己能剩下的很少。
再说说滞纳金：要是没按时还款，银行会按天算滞纳金，通常是未还金额的 0.05%。比如欠 10 万，一天滞纳金就是 50 块，一个月就是 1500 块，越拖越多。
更严重的是进黑名单：连续逾期 3 次或累计逾期 6 次，就可能被列入失信被执行人名单（也就是黑名单）。进了黑名单，以后想贷款、办信用卡、甚至坐飞机高铁都受影响。
所以新手记住：贷款前一定要算好每月能还多少，别打肿脸充胖子。
新手申请时，步骤该咋走？（超简单版）
别被 “贷款” 俩字吓住，步骤其实不复杂，跟着走就行。
- 先算清楚房子能贷多少
自己大概估个价：房子现在市场价（可以查同小区成交价）- 剩余按揭金额 = 剩余价值。再按剩余价值的 60% 算，就知道大概能贷多少了。
- 挑银行，问清楚政策
优先选你原来办按揭的银行，可能有优惠；再问问当地的股份制银行，政策通常更灵活。问的时候重点说：“我房子还有多少按揭没还，想做二次抵押，你们利率多少？要啥材料？”
- 准备材料，跑一趟银行
一般要带身份证、户口本、房产证、按揭合同、收入证明（工资流水就行）。银行审核通过后，签合同、办抵押登记，然后就等着放款，快的话 2 周就能到账。
个人一点小建议，新手可以听听
我见过不少新手犯一个错：为了多贷点钱，故意高估房子价值。其实没必要，银行有自己的评估师，估高了也没用，反而可能让银行觉得你不实在，影响审批。
另外，选贷款期限时，别贪长。虽然期限长每月还款少，但总利息高。比如贷 50 万，分 5 年还，总利息可能 8 万；分 10 年还，总利息可能 15 万，差了快一倍。新手最好选 5 年内能还清的期限，压力小，也省钱。
最后说个数据：2024 年某金融平台统计，二次抵押贷款的新手里，70% 都是因为生意周转或装修用钱，这些用途相对稳妥；而因为投资、炒股贷款的，逾期率比前者高 3 倍。所以贷款用途也很重要，别用在高风险的地方。
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