房产借款不还会怎么样处理？银行不会告诉你的真实流程

上周三晚上十点左右，我正要收摊回家的时候，手机响了。来电显示为一个陌生号码，接通后对面传来带着哭腔的声音问道："老师，请问我的房子已经抵押出去了，现在实在是还不起了，他们说是要收回房产是真的吗？"

一天最多可以接八个电话。做贷款中介十二年了，房产借款不还了怎么办这件事，我闭着眼睛都能把流程给你捋一遍。但是每次接到这样的电话的时候我还是得耐心地解释一下——因为对方一般都已经慌了神，网上的那些乱七八糟的信息让人心生畏惧。

今天就写出来吧，省得我一次又一次地重复。事先约定好了，在这里讲的事情都是真实会发生的，有些听起来可能会让人不太舒服，但是比被蒙在鼓里要好一些。

逾期三个月内：银行比你更不想收房子

很多人认为，晚还几天钱的话，银行就会马上拍卖你的房子。别傻了，银行怎么会笨呢？收房对他们的来说也是亏本的买卖。

我的一个做餐饮的客户，在2019年用抵押房子的方式贷款了180万，后来疫情到来，店铺关门大吉，钱也还不起了。吓得要死的人躲着银行电话不敢接。告诉他：你越藏就越糟事。

逾期第一个月的时候，银行也就是发短信、打个电话。这段时间他们称之为“催收期”，客户经理会好声细语地跟你交流，问你什么时候可以还上钱，并且能不能先付最低额。现在还可以坐下来谈一谈。

房产抵押到期后不能偿还的后果有多大

但是如果你不及时处理的话，事情就会开始变质了。

逾期超过90天的话，这笔贷款就会被标为"不良"。银行内部有考核指标，如果不良率过高客户经理就要承担责任了，在这种情况下他们的态度会变得很严厉。这时你将收到正式的催收函，并且有些银行还会请第三方催收公司介入。

第三方催收的嘴脸就不多说了，被骚扰过的人都知道。有些不正规的催收会打到你的单位去打电话、给你亲戚朋友发信息搞得你鸡犬不分。这事儿我不能说得太详细了，在行业内大家心里都有数。

网上查不到的数据：据我这些年来的观察，大约有60%的借款人会想方设法把钱还上或者找亲戚朋友周转。真正走到法拍阶段的人只是极少数。

从起诉到拍卖：时间比想象中要长

逾期半年以上，银行基本上就会走法律程序了。此时的人们最怕的是一起诉房子马上就没了。其实并没有那么快的意思。

从法院立案、排期开庭到判决，整个过程最快也要三四个月的时间，最慢的话则需要半年以上。判决书出来之后有一个执行期限，在此期间内人民法院会对你的房产进行查封，并且这种封存在某种程度上可以理解为马上要拍卖的状态。

我去年接手过一个单子，客户是做建材生意的，房子抵押了320万，后来资金链断裂。从逾期到房屋真正被拍卖花了将近两年零三个月的时间。在这期间他一直住在那里，法院也没有把人赶出去。

当然不是让你拖着不还的意思，千万不要误会。利息罚息一直累积下去的话最后还是你自己的钱吃亏。

拍卖价格比预期的要低一些

说到拍卖，很多人有一个误区认为拍卖价就是市场价。没有门儿。

法拍房第一次拍卖的起拍价一般为评估价的七至八折。本身已经低于市场成交价格了，再打个七八折的话，你算一下亏多少？流拍之后第二次拍卖还会打折吗

去年我的一个做餐饮的客户，房子市场价大概280万，最后法拍成交价为196万。他欠银行的钱加起来有十八十万左右，再加上利息、罚息以及其他各种费用之后只剩下几千块钱了。早知道这样当初卖房还债不就完了吗？

抵押贷款还不上怎么办？这几条路可以走

说到这儿你肯定要问：真的没有办法止损了吗？

办法是有，但是要早做。

第一条可以找银行协商展期或者重组。这件事情说起来容易，做起来难，简单一些也就不那么回事了。银行不是慈善机构，但是如果能够证明自己只是暂时困难并且以后有能力还款的话，他们是可以同意延长还款期限的。对于银行而言，把钱收回来比拿房子要好。

第二条出路就是自己卖房还债。最实在的是这一招。你自己出价，价格可以商量；被法拍的话，则只能凭缘分了。中间的差额大概只有几十万左右，够你折腾一阵子了。

第三条出路就是先还过桥钱，然后再想办法。这条路的风险最大，过桥利息高得吓人，如果后手没有接上的话，你真的就翻车了。见过太多的人这样操作最后越陷越深血亏。

一些容易被忽略的坑

最后说一些行内人才知道的事情。

很多人认为房子被拍卖了，这件事情就算告一段落了。天真烂漫的。如果拍卖款不能覆盖贷款本息的话，银行还可以继续追讨剩余的钱款。你名下其他资产、工资收入也会被执行。

还有一个很多人都不知道的事情就是：如果抵押贷款到期后没有及时还款，那么就会被记录在征信系统中。"上征信"并不是简单的逾期记录，而是会被列入失信被执行人名单之中，俗称老赖。上了这个名单之后就不能乘坐高铁、飞机了，并且高消费也受到限制，在私立学校就读的孩子也会受到影响。

各个城市执行的标准不一，我主要了解长三角地区的情况，在其他地方不敢随便说。但是大体上差不多了，不能存有侥幸心理。

掏心窝子的话几句话

写了这么多，并不是为了吓唬谁。我从事这个行业已经十二年了，见过太多因为资金周转出现问题的人，最后家破人亡的也不在少数。大部分悲剧本可以避免发生的。

如果你现在还不上的话，不要躲、不要拖、也不要随便去借钱。主动找银行沟通一下或者请个靠谱的中介给你出主意总能找到解决的办法。最怕的就是鸵鸟心态，把头埋在沙子里假装没事人没事儿，在收到法院传票的时候才急得团团转。

开头打电话的那位女客户，后来我帮她跟银行商量了展期方案，把每月还款额降下来了一些，现在她是边打工边还贷，虽然有点累一点，但是房子还是保住了。

房子是大事，不要等到不能挽回的时候才后悔。