抵押借款需要哪些资料？12年老中介给你列个明白清单

上周有个做餐饮的老哥急匆匆地来找我，开口就问抵押借款需要哪些资料，并且说在网上查了一圈之后越看就越糊涂。他问我拿这些材料干什么用的时候就说银行客户经理要先准备好，结果准备了三天后又告诉他还需要一个"未婚证明"差点把他累垮了。这种事情我已经见得多了。很多借款人根本不知道资料背后的原因，瞎跑一趟是小事情，耽误资金周转才是大损失。

干了12年的贷款中介，经手过上万单，在这里我把这件事情讲得清清楚楚。不要在网上查找复制粘贴的清单了，看完这篇文章之后你就比一半客户经理还懂行。

房产抵押贷款资料清单，先分清你是哪种情况

很多人上来就问要什么资料，这个问题不能简单地一句话解答。你是经营贷还是消费贷款？房子是住宅或者商铺呢？你是不是已经结婚了，或者是离异的呢？条件不同的话，资料就会相差十万八千里。

住宅抵押经营贷就是最常见的，目前市场上的利率最低、额度最大，并且是大多数人的选择。基础资料分为四类：身份证明、婚姻状况证明、房产证以及相关的经营文件。前三个比较好理解，最后一个"经营材料"是什么？即指在进行商业活动时所持有的证据——营业执照、购销合同和流水单子。

这里有一个坑需要提前说明。去年还不是这样，今年政策刚调整过，很多银行要求营业执照注册满半年甚至一年才能准入。你今天注册一个公司明天就去申请抵押贷款？门都没有可能。因此做好前期规划很重要，在火烧眉毛的时候才想起这件事就已经太晚了。

抵押借款需要哪些资料最容易踩的三个坑

资料清单本身很容易找到，但是里面的一些细节就比较难了。随便说几个看看有没有中招的可能。

第一个坑：婚姻证明除了结婚证之外还有其他的。已婚的提供结婚证没有问题，但是离异的情况又该如何呢？需要离婚证、离婚协议书或者法院判决书来佐证。有个客户已经和前妻分居三年了，并且在合同中写得很清楚房子归他所有，可是当他去申请抵押贷款的时候却被卡住了——为什么呢？前妻的户口没有从该房屋上迁走的情况有这样吗？银行认为不可以，存在纠纷风险。折腾了一个月才把户口迁移完毕差点影响到工作。

第二个坑：流水越多越好。别傻了，流水有什么用呢？银行看重的是有效流进流出并且有结余的流水账目。今天收入一百万明天又转走了九十九万这样的流水在审批人员看来就是不靠谱。我有个做工程的朋友，账户里的钱很多很夸张，但是被拒绝了。为什么不行？全是快进快出，并且目的就是为了完成流水的过程而产生的。合理的流水应该是有规律的、能和经营内容对应起来的。

第三个坑就是征信查询次数。各个银行的标准不同，我只讲大体的情况。最近三个月不要超过六次的查询频率，在过去的一个月里要控制在三次之内。什么叫查询？网贷、信用卡申请留下的记录叫作什么叫做查呢等真的去办抵押的时候才发现查询已经超标了于是就愣住了

经营性抵押贷款资料准备的主要途径

说到经营材料，这是整个抵押贷款中最为考验人的一项工作。营业执照只是入场券，并不能决定是否能够批准以及审批额度大小的是你的实际运营情况和还款能力证明。

购销合同有什么用处？证明你申请这笔贷款是有正当用途的。银行不是慈善机构，不会把钱借给你去炒股、买房。要说明一下这是一笔用于企业生产经营周转的资金。因此合同上填写的钱数应当与您所获得的贷款金额一致，并且交易对手的真实存在也必须得到确认，最好用对公账户转账支付给对方。曾经有人随便找了一个朋友公司的假合同签了之后，银行一查发现那个公司早已经被注销了。这不是资料准备的问题，而是给自己挖坑的行为。

还有个事儿得说一说我看了很多中介在宣传中都会出现这样的情况，但是一定要小心。假的永远都是假的，银行风控可不是好惹的角色。一旦被查出造假的话，不但这笔贷款黄了，你还会被列入黑名单之中，以后想再借都很难。我处理过的单子从没碰过假资料这种事情咱坚决不做坑人之事。

一个真实的例子告诉你资料有多重要

去年十一月的一个做建材的客户，征信上出现过两次逾期记录，金额都不大，都是几百块钱忘记还款。他自己去银行问了一下，人家一看是逾期直接拒绝了。后来找到我之后让我把当时的还款记录调出来，并且写了一份情况说明书来解释当时出差的时候忘记了还钱，并不是恶意拖欠款项。同时提供了半年来的流水以及两个正在履行中的购销合同来证明自己的经营状况很好。最后怎么样？批下来后，利率比别人低0.2个百分点。这件事情表明了什么问题呢？资料是活的，怎样去用才是最重要的。

这些"隐形资料"在网上找不到

干了这么多年，有些东西是没有办法写进任何官方文件里的。给业内一些内幕消息作为我对过去十二年工作经验的总结。

银行给出的房产评估价和你心里想的价格常常不一致。差距因城市、银行的不同而不同，具体数字我已经记不清楚了，大概如下：一线城市可以达到市场价七八成，三四线城市的六成都左右。你的房子目前市价为200万元，但是别奢望能贷到140万，请做好准备心理预期是120万吧。

还有一个时间点的问题。各家银行都会在季度末有冲业绩的压力，因此审批会比较宽松一些，并且利率也会有所优惠。如果卡着这个节点去申请的话运气好的话可以节省很多利息。各个城市的情况不一样，要找当地可靠的中介了解情况。

另外，银行对于借款人的年龄也有一定的要求。原则上18-65岁都可以申请，但是五十岁以上的人申请的话，银行就会比较谨慎一些。为什么？因为担心还款能力不稳定的原因。如果能找到一个年轻的共同借款人来作担保人的话（比如子女），通过率就比较高了。

最后给你一个简化版的checklist

说了这么多，怕你记不住，我给你列个最精简的清单，照着准备就行：

• 身份证、户口本（借款人和配偶）
• 婚姻证明（结婚证、离婚证加协议书或单身声明）
• 房产证原件
• 营业执照（注册满半年以上）
• 近半年的银行流水
• 购销合同（用途证明）
• 征信报告（自己去查一份看看有没有问题）

补充材料、情况说明以及特殊证明等你遇到问题再说。资料方面，够用就可以了，不要累坏自己了。实在不行的话可以请个信得过的中介帮忙跑腿，花点小钱省去大麻烦也是值得的。

资料准备齐全了也只是第一步，后面还有评估、面签、抵押登记等一系列程序。但是那又是一回事儿了。先把材料这一关过了再说，在起跑线上不要出错。