房产抵押借款怎么样还钱？我踩过的坑你别再踩

2018年的时候，为了救活快要倒闭的餐饮店，我把家里的一套老房子抵押了出去。当时急得跟热锅里的蚂蚁一样，只想着钱到了手之后能周转开就好，根本没细想房产抵押贷款怎样还款这件事情怎么样？结果怎样呢？店铺没有救回来，还款的时候差点连我一起拖垮了。那段时间整夜睡不着觉，掉了很多头发，现在想起来都是用血泪换来的教训。

先弄清楚自己签的是哪种类型的合同

很多人认为抵押贷款就是把钱借出去，到时候连本带利还回来就可以了。其实我也这么想过，但是这种想法太幼稚了。你拿到的手上的合同应该有两种：一种是等额本金还款方式的，另一种是一次性付清全部款项的方式（先息后本）。两种还款方法对现金流的要求不同之别很大，选错真的会让人发疯。

我当时办的是先息后本，听着很美——每个月只还利息，本金最后一次性付清。比如贷100万的话年化5%，每月只需还款4000元左右，并不算太大的压力。但是三年之后合同到期的时候，你必须把这100万元的本金全部拿出来给银行归还不就行了？想一想，在这么短的时间内，哪里能找到一百万呢？这就是典型的温水煮青蛙的方法。

那时候我的一个朋友老张，和我差不多的时间贷了款，他选择了等额本息。每个月雷打不动地还上一万左右的钱，虽然肉疼得很，但是三年下来本金也进去了大半了。我和别人不一样，在这三年里只给银行交利息，并且本金没有少过一分钱，最后到期的时候差点把房子卖出去抵债。

房产抵押贷款如何还款才不会出问题？规划比什么都重要

吃过亏之后我才明白，还款这件事不能只考虑眼前。要对接下来几年内的收入有清楚的认识，并且不要相信中介的欺骗性言论。有些中介机构为了让你尽快拿到贷款，会推荐月供较小的方案给你，而三年后你还不起本金时就不管了。

如果你的收入比较稳定，比如上班族这样的人群的话，我建议选择等额本息或者等额本金。虽然每个月还要多一点，但是债务是慢慢减少的，在心里就踏实了。但是如果做生意、现金流不稳定的话，先息后本更加灵活，但你要提前想好退路。

没有退路了。那就是说，在贷款到期之前，你是怎样把本金凑齐的？是出售房产吗？还是转贷呢？或者等待生意收入回款的时候再用钱吧；第三个选项就是转贷，这个选择很多人的选择会倾向于走这条路但是这里面的风险很大我后面具体分析

提前还款中暗藏的猫腻，不去了解就会吃大亏

那时候我的生意稍微好一些了，手里有点钱想提前还一部分本金以减少利息。结果打电话给银行问了一下，差点气死人。合同中有一小行字：借款未满一年就还款的话要收取违约金，并且是剩余本金的2%。

我算了一下，如果当时提前还30万的话就要交6千块钱的违约金。中介之前没有提过这个条款，在签合同的时候我只是在看利率、额度这些地方了，并且忽略了它。后来我自己研究才知道不同的银行对于提前还款的规定相差甚远。

有的银行比较良心，半年就可以免费提前还款了，但是也有要一年或者三年才可以上门办理的情况。在签订合同时一定要问清楚这个细节，并且最好让客户经理把关于提前还款的条款指给你看，不要只听口头承诺。白纸黑字写进去的就是真的，口头上说的都是没用的话。

续贷转贷并不是你想做就能做的

这可能是我踩过的最大的坑了。当时贷款快要到期的时候，我没有那么多钱来还本金，中介说我："没关系，帮你找过桥资金进去之后再重新贷出来就可以。"逻辑上说得通顺一些但是里面的风险很高，会让你倾家荡产的。

过桥资金是什么意思？高利贷。我那时候用的过桥钱，按天计息，一天利息是千分之三。借100万的话，每天光利息就是3000块钱。这还不是最可怕的，可怕的是你进去之后银行不给你续贷怎么办？

这不是吓唬人，去年我的一个做装修的朋友就遇到了这样的事情。他找过桥资金把银行的钱还了之后，但是因为政策收紧的原因，银行那边说他的抵押物评估值下降了，并且不给续贷。高利贷的利息一天没拖就会超过几千块钱，最后没有办法只能以打折的方式出售房产来补上这个窟窿。这件事到现在我都能记得清清楚楚，就是一步走错就满盘皆输。

因此你不要想着"先贷出来再说，到期了再转"，赶紧打消这个念头。政策变化无常、银行审批标准也时常变动，在去年能批的今年可能就无法获批了。一定要给自己留出足够的安全空间，不能把所有的赌注都押在可以续贷上。

逾期了怎么办？千万不要躲

万一真的还不上的话，很多人都会首先想到躲——不接银行的电话，装作什么都没发生。别傻了，这样做只会使事情变得更糟。其实银行也不希望你的房子被收回去，在处理不良资产的时候也是一大麻烦事。

我身边有个真实的故事。有一个做服装的小老板，在疫情期间生意不好，抵押贷款已经逾期两个月了。他很害怕吧，但是银行打过来的电话也不接。后来银行直接发律师函要求走司法拍卖程序。这时候再想协商就比较困难了，并且还要承担一笔诉讼费以及罚息等费用。

最好的办法就是，在还没有还清贷款的时候就和银行沟通。可以申请延长还款期限或者改变还款计划。我不能保证一定能成功，不同的银行政策不同，但是主动沟通的态度摆在那里了，银行至少会给你们留出一些缓冲时间，并且罚息也会少一点。躲是躲不掉的，不如大张旗鼓地面对吧。

说到底，房产抵押贷款怎样还款核心就是一句话：不要只考虑借的时候很爽，还要想一想还的时候会有多痛。这东西不是免费的午餐，用的是自己的性命做抵押。当初没有弄懂这个道理的人吃了很多苦头。

现在市面上教人如何贷款的文章很多，但是教人怎样还款的却很少。可能由于还钱这件事没有那么"性感"了，所以人们都不喜欢看吧。但你要知道，能借到是本事，还得清才是能力。别等房子快要被拍卖的时候才拍大腿后悔。

如果打算办理房产抵押的话，先算一下未来三年到五年内每年的现金流情况，并且把合同条款逐字推敲清楚。这两个地方最容易出问题。

另外还有一件事情要提醒你。各个城市银行政策都不同，有的地方宽松、有的地方紧缩，我所说的主要是我们所在城市的状况，你们那边具体情况如何最好到银行网点问问清楚，不要只听中介的一面之词。毕竟钱是你自己借的，最后还不上也是你自己承担的责任。

最后留给你思考的问题是：如果明天你的贷款突然要求提前还款，那么你手中现有的现金能维持多久？