房产抵押借款有哪些费用？这笔账算不清，房子可能白忙活

上个月我在深圳采访老陈的时候，他坐在茶馆里把账本摊开给我看，手指都在抖。

老陈做电子元器件生意，去年年底资金链紧张了，在南山买了一套房子用来抵押。中介电话里说费用透明一口价，结果下来比预算多了七八万块。他当时急着要用钱，签完字才发现有问题的时候已经来不及了。

这件事情我听过的次数很多。

从业七年，我采访了四十多个借款人，没有一个人在贷款之前能把费用算清楚。中介不解释清楚，银行不会主动提及借款人的相关信息，而借款人又不好意思问得很详细——最后就出现了老陈这样的情况。房产抵押借款需要支付哪些费用？这个问题表面看很简单，其实里面有很多门道。

今天把这件事情讲得明明白白。

房产抵押贷款利息怎么算才合理

一般情况下，人们的第一反应就是利息。

利息是成本的大头，但是很多人计算利息的方法都是错的。去年我采访过一个做服装批发的刘姐，她对我说自己借了100万钱，月利率为0.5%，一年利息就是6万元。听完之后就问她是按等额本息还是先付息后还本金？她愣住了。

其实这个问题很难让80%的借款人弄明白。

先息后本的情况下，每个月只还利息的话，到期一次性归还本金就比较容易计算了。但是如果是等额本息呢？你每月偿还的金额中包含着本金和利息部分，并且实际的资金占用率是逐渐降低的。也就是说借入100万一年下来平均只能用掉50万元左右的钱而已，而贷款时所收取的年利率却是按照全数来计算的——实际上借款的实际成本要高得多。

很多人都没有想过这个问题。

还有一点就是银行报价中的"年化3.85%"听起来很美好，是不是？但是你有没有注意到这个利率是固定还是浮动的呢？去年有一个客户签订了LPR加基点的方式，今年LPR下降了之后他的贷款利率反而比以前高——合同上写的是"加点不变"。这样的陷阱，在签合同时谁又会去发现呢？

合同中隐藏的费用：抵押登记费和服务费由谁来承担

说到这儿，也许有人会想：利息我明白了，其他的费用应该就没有了吧？

别傻了。

房产抵押借款都有哪些费用，光利息一项就远远不够。我采访过的案例中有一项费用几乎每个人都见过但是很少人注意——那就是抵押登记费。

各地的标准不一，一般在80到几百元之间。钱不多了，但是问题是谁来支付这笔费用？有些银行会主动承担，有的银行需要客户自行付费，还有一些中介会在上面加收"代办费"。最离谱的是中介机构收取2000元的抵押代办手续费之后，在不动产登记中心只花了80块钱就办完了所有手续。

这钱赚得也太容易了。

然后就是评估费。房子抵押之前要进行价值鉴定，这部分费用基本上是由借款人承担的。住宅评估费一般为估价千分之一到千分之三左右，商业地产则相对较高一些。一套五百万的房子，评估费用大概在五千到一万五之间。有些银行有合作机构可以谈优惠价格，但是这个信息中介不一定能够告知你。

说到这儿我就要吐槽一下：有些中介太不地道了，评估费按照高标准收取，实际上给评估公司的是低标准，中间的差价就进了自己的腰包。你问什么？人家也会说"我们也需要运营成本呢"。

容易被忽略的大头：房产抵押借款中介费要不要付

这个问题我可以写一篇单独的文章。

我的看法是：如果资质好、征信没问题并且有稳定的收入来源的话，可以直接到银行办理贷款手续。但是如果你的情况比较特殊——比如说征信上有点问题、流水不够或者房子产权复杂等等话，找中介可以省去很多麻烦。

中介费到底多少算是合理的？

我采访了二十多家中介，收费标准在贷款金额的0.5%到3%之间。一般情况下1%-2%左右是比较合理的区间范围。超过2%，你就得考虑一下了。去年有一个案例是这样的，借款人贷出三十万的时候，中介机构收取九万元的服务费，占到了百分之三。后来我帮着他算了一下，这家中介除了递材料、跑腿之外，并没有做太多实质性的工作。

这笔钱花得值不值得？

还有一种情况更加坑人。中介说没有服务费听起来很良心，是不是？但是你仔细阅读合同就会发现有一个叫做"渠道费"或者"咨询费"的项目名字变了一下而已。还有一些中介机构从银行那边拿到返点，羊毛出在羊身上，这笔钱最后还是由你自己承担。

具体的数字我记不太清楚了，但是根据我的观察，在所有的借款人中大约有三分之一的人最后付出了本不应该支付给中介的费用。

保险费、公证费：房产抵押借款都有哪些费用是必须要花费的

这两项费用不是每次都会出现，但是出现了就让人头疼。

再说保险费。有的银行要求借款人给抵押的房子投保，保费根据房屋价值计算，一年几百到几千不等。这件事也说得通——如果房子着火或者倒塌了，银行的抵押物就没有了，那么保险公司就可以赔付。但是有些中介会在上面做文章，给你推荐贵一点的保险，并从中获得提成。

公证费也属于类似的状况。并不是所有的银行都需要进行公证，但是有些确实要求借款合同要经过公证程序。费用大概为贷款金额的千分之一左右，并且最高不超过几百块钱。这个费用没有问题，但要注意是否有加价的情况发生。

去年我采访过一个案例，借款人交了3000元的公证费，而实际收费标准只有400元。另外还有2600块钱去了哪里？猜测一下吧。

说到这儿，我还想补充一个很多人都不知道的细节：有些费用是可以商量的。评估费、保险费以及中介费都可以谈一谈。问题是大多数人不好意思开口，觉得银行和中介说多少就是多少。其实你多问一句"能不能便宜点呢？" ，说不定真的能省下几千块钱。

提前还款违约金：这笔钱很多人在申请贷款的时候根本就没想过

这件事我要单独跟大家说一说。

我采访过的借款人中，大约有一半会在贷款到期前就提前还款。生意好转了、房子卖掉了或者从别的地方筹到了钱——提前还贷的情况很常见。但是你知道吗？如果要取消合约的话会收取违约金

各个银行的规定差别很大。有的银行一年内提前还款收取剩余本金的2%，一年以上不收违约金；有的银行三年之内都要收，比例不同；还有的银行规定每次提前还款不能超过本金的百分之二十，超过了就要罚款。这些条款都被写在合同里的几十页密密麻麻的小字里了。

最坑的案例就是借款人贷款200万，半年后想提前还款100万，结果被收了两万元违约金。他当时拍大腿：早知道换一家银行就好了，人家六个月之后可以全额收回本金而不需要任何违约费。

在办理贷款之前要弄清楚。

还有个细节：有的银行规定提前还款必须在工作日的某个时间段内进行，或者需要提前多少天预约。如果你不知道这些规定的话，到时候可能会多跑好几趟。

我的建议

说了这么多，最后给大家几个实在的建议。

在申请贷款之前，先拿一张纸把所有可能出现的费用都列出来：利息、评估费、抵押登记费、保险费、公证费（如果需要的话）、中介服务费（如果有中介参与的情况下）以及提前还款违约金。然后一项项问清楚，并且要让银行或者中介给你写一个书面的通知。

不怕麻烦。

多花半小时把事情弄清楚，就省下几万块钱了。老陈如果当初问得再多一点的话，那八万元就不会无缘无故地消失了。

另外，不要不好意思谈价格。中介费可以商量一下，评估费也可以协商确定，在有些银行的服务费用上也存在一定的谈判空间。你不问的话人家又怎么会给你便宜呢？

最后再强调一下，在办理房产抵押贷款之前，先问自己一个问题，这笔钱是不是真的不能不借？