房贷和抵押借款哪个划算？我做生意十年，踩过的坑全告诉你

上周三凌晨两点，我在仓库里整理年底的库存的时候手机响了。是老张打来的电话，这个人做餐饮五年多了，最近想扩张门店，正愁钱的问题。他问我：现在买房子贷款怎么样？或者把手里这套房抵押出去拿到现金比较合适呢？ 这个问题我已经见得太多了。房贷和抵押借款哪种更划算我琢磨了不下十遍，自己也踩过雷。今天就用我的亲身经历把这件事给大家讲清楚。

不要被利率数字所蒙蔽，实际的成本两码事

很多人看到利率的时候，就会觉得这肯定是房贷划算啊，现在商贷利率都降到3点几了，经营贷抵押有时候看起来也差不多。但是账不能这样算的哦。我第一次申请抵押贷款时，看见年化利息只有3.45%，心里那个高兴劲儿就别提了，觉得自己占到便宜了。结果怎么样？办完之后才知道除了利息之外还交了不少其他的费用比如评估费、公证费以及下户费等等加起来有两万多元。这些隐形成本当时银行客户经理没有和我说清楚的，都是缴费的时候才得知的。

而且房贷利率是实打实的，你贷多少就是多少。抵押借款不同的是存在打折的说法。例如房子评估价为200万的话，银行最多只能贷款7成也就是140万。但是这个估价一般都比市场成交价格低一些。去年我的房子市场价格在210万元左右，但经银行鉴定后最高可贷的金额只有180万元，这下子就少了一百万额度了。这件事问谁理去？没有地方可以讲道理的地方

那么你问什么房贷和抵押借款哪种更划算利率这个东西根本就是扯淡。把所有的费用加起来，然后算一下你实际能拿到多少钱，那真实的资金成本才是你要付出的代价。

资金用途决定了你所做出的选择，不要为了省利息而把路走窄了

这件事我来说个大实话：如果你是想买房子自己住的话，那就老实点办按揭贷款吧。不要再相信网上那些"神人"说的什么"全款买房后抵押"的操作了，那是几年前的老办法了。现在监管很严，资金用途查得很细。房贷的钱要合规地用来购买房屋，而使用经营贷的资金也要按照规定来用于经营活动上。如果把经营贷款用到买房子上面去的话，在被银行发现之后，会被要求提前归还全部款项，到时候你就会对眼前发生的事情感到十分诧异的了。

我的一个做服装生意的朋友，两年前也干过这件事。他想利用经营贷利率较低的特点先用房子作抵押贷款来购买房产。今年银行在进行贷后管理时查到了流水发现钱进了房产中介的账户就直接发函要求提前还款了。那时候他还赚不到这么多的钱吧？最后只能高利借入桥资金把从银行拿来的钱还上，然后再想办法转贷，折腾得焦头烂额，生意也被耽误了。这件事我一直记得很清楚，在他当时的脸上可以看出很痛苦的样子，白的像是被吓了一大跳。

但是如果你是做生意的，需要流动资金周转的话，那么抵押借款就比较合适了。为什么？因为房贷借出去就是死掉的钱了，房子在那里等着你去用。对于经营贷来说有一个好处是可以随借随还。今年夏天旺季进货的时候缺50万钱，就把额度里面提出来的那五十万拿出来两个月用完之后再把剩下的还进去就好。这两个月的利息比我朋友借钱或者在网上贷款要便宜得多。这种灵活性房贷是无法提供的。

年限以及还款的压力，这笔账要算得长远

房贷最大的优点是什么？长。30年，有的甚至可以达到这个数字。每个月还的钱摊到三十年里就小多了。抵押贷款怎么样呢？以前有10-20年的，现在大多是三年、五年签一次。这就意味着每隔几年就要面临一次"续贷"的风险。

很多人对此并不在意，认为到时候续一下就可以了。天真了点。银行的政策是会改变的，个人资质也会发生变化。我的一个做物流的朋友在2020年办理过一笔抵押贷款业务，期限为三年期。去年到期想再贷一次的时候发现征信查询次数多了些再加上那家银行信贷政策收紧所以直接拒绝续办。怎么办？只能换一家银行重新申请，来回一趟就得交评估费、公证费等等，耽误了半个月时间，急得他直拍大腿。

而且抵押借款的还款方式大多为先息后本。每个月只还利息，压力小一些，但是最后一期要付本金了。到时候你用什么来偿还呢？或者你是生意做得好挣到了钱，或者是你还得再借一笔出来。就像滚雪球一样需要一直保持下去才行。房贷不同的是月供中包含着贷款利率和抵押物的本息还款两部分，在金额上是逐期递减的，并且可以在一段时间内不用全部还清本金，所以比较踏实放心一些。

审批门槛以及速度，急用钱的人心里要有个数

房贷审批中，银行主要依据收入证明、流水以及征信报告。标准比较一致，并不严格但是透明的。抵押借款的话呢？除了看你资质之外还得看你的房子还有你所拥有的"经营实体"。没有公司吗？很多产品你是办不到的。你们公司的营业执照注册时间还没到一年半吧？为什么那么多做抵押贷款的人中介都会帮你包装一个公司。但这件事本身处于灰色地带，我不建议这样做，风险你自己承担就好。

从速度上看，抵押贷款还是比较快的。有一次急着用钱付货款的时候就提交了资料，在下周一之后的钱就会到账。房贷怎么样？看房、签合同、办理过户以及等待放贷的时间较长一些，需要两三个月才能完成。我在2018年买房子的时候等了一整个四个月才拿到贷款，房东以为我不想要房子了天天打我电话催着要钱。

因此，如果你没有急事的话，想要稳妥地获得贷款，那么房贷就是一条好的途径。如果和我一样做生意经常需要资金周转，并且时间要求比较紧的话，那么抵押借款的优势就很明显了。但是前提是你得有实力不能造假银行审核员的眼睛很厉害的

我的选择以及给你的建议

说了这么多，到底买房贷还是抵押借款划算？我的答案是：看你怎么用。没有标准的答案，只有适合你的选择。我现在的情况就是自己住的房子办了按揭贷款来保证房子的安全性。手头还有一套全款的房，在做抵押经营贷的时候已经把额度拿出来了，平时放在那里不用着呢，等到生意上需要周转时再拿出来使用，按照天数计算利息比较灵活方便。

最后给大家讲一个很多人不知道的小秘密：每年年底，大概在12月中下旬的时候，很多银行为了完成年度任务量，在审批上会比较宽松一些，并且放款的速度也会加快。去年我就卡在这个节点做的一笔业务，比平时少跑了一趟腿，经办经理的态度也好多了。这个时间段你可以关注一下。

不要只听别人说，自己拿起笔来把金额、期限、费用和用途都写下来，算一算，想一想。钱的事情不能急着去处理，也不能马虎行事。