房贷的借款方式有哪些？银行经理告诉你审批表上看不见的秘密

上周三下午，我正在整理本季度的信贷档案时，柜台同事领进来一对年轻夫妻。男的是小陈，手里拿着一沓有折痕的征信报告，后面跟着的女人神情比较紧张。坐下来聊了才知道两人看中了一套二手房，首付凑得七七八八，但是跑两家银行都没有下文。把征信放在我的桌上，在上面几笔网贷记录前问我经理："我是不是已经废掉？"听说可以申请房贷转经营贷的方式是真的吗？我看了一下信用报告，发现网贷确实不少，但并没有到"废物了"的程度，而他们所说的"转换成经营贷款"这一说法却让我的心揪得厉害。很多人问房贷的还款方式有哪些其实这个问题本身没有问题，坏就坏在市面上有很多不专业的专家给出的馊主意。那天跟他们聊了四十分钟，在里面把门道掰开了揉碎了讲给今天我也想和你们分享一下这些审批表上看不到的东西。

别被名字弄晕了：主流房贷种类应该怎么选才不会踩到坑？

市场上有很多，接力贷、气球贷等等听起来很花里胡哨。普通老百姓可以选的也就是商业贷款、公积金贷款以及组合贷款这三种了。有些银行主打某种产品的时候是有业绩任务的，所以你要自己心里有数才行。

商业贷款最快，额度也高，但是利息也是真的。公积金贷款利率低，这是国家给的福利，不用白不可以用。问题是很多城市公积金贷款上限只有几十万，在一二线城市买房子这点钱根本不够用。组合贷就出现了。

见过太多人因为嫌组合贷手续麻烦、放款慢，直接选择了纯商贷。这事儿你要算一算账。假设贷款100万元，30年期限的话，公积金利率大概在3.1%左右（具体数值以实际情况为准），而如果使用的是商业贷款并且打9折的情况下利率也差不多为4%，两者之间的利差，在30年内就是一辆家用轿车的价格了。你不麻烦这一次的话以后的三十年每个月都要多掏钱吗？值不值得呢？

高大上的"气球贷""先息后本"这几年监管严查，很多地方都停了。去年有一个客户非要办气球贷，想前期少还点钱，结果审批到一半政策变了，直接被拒贷，差点违约赔钱。不要去碰这些偏门的项目，老实选主流的产品比较保险。

房贷还款方式选择：等额本息和等额本金哪个更划算

这是客户问得最多的问题，没有之一。每次遇到这样的问题的时候我都会反问道：你打算住在这里多久呢？你的收入曲线是稳定增长还是吃青春饭？

等额本息每个月还款的金额相同，但是前期利息所占的比例较大，本金相应地较少。等额本金法每月支付给银行的钱是固定的，在这个过程中随着贷款额度逐渐下降而减少；因此初期借款的压力比较大，越往后还得就越少。网上有很多文章说等额本息是银行坑人的高利率，这是不对的。资金具有时间价值性，前期占用的资金多，则要付出更多的利息，这天经地义。

比如去年我做的一位IT行业的小伙子，月薪两万五，首付用的是父母的钱。他一定要选择等额本金的方式还款，并认为这样可以节省十几万元的利息。结果怎么样？买房之后的第一年里每个月都要还上60%以上的收入来偿还贷款的同时还要给爸妈交生活费日子过得非常拮据就连生病都不敢请一天假。当初如果听我的选等额本息，虽然总利息多一点，但是每月能剩下两三千现金流的话，就不会过到如今这么辛苦的地步了。

现金流没了，房子就可能不归你了。与其盯着总利息那点数字看，还不如算一算自己每个月能承受的压力有多大。年轻人刚开始工作的时候一般会选等额本息；如果接近退休或者收入开始下滑的话就可以选择等额本金来提前还清债务也挺好的。

所谓的"创新"方式中隐藏着多少风险

现在网上有一些"大神"教你怎么省钱，说房贷转经营贷利息可以降到4%以上甚至3.5左右，一年省好几万。这样听一下就可以了，并不怎么相信。

经营贷是用来给企业周转的，不能挪作他用。为了节省那点利息而伪造公司的背景进行贷款的行为就是骗贷了。去年监管大检查的时候，我们支行就配合排查了好几单。有个客户资金回流被查出后，银行直接要求其提前结清全部贷款，共计200多万。哪里去找这笔钱呢？最后只能借高利贷来填补空缺，这就是典型的捡到小便宜丢了大的好东西。

还有一种情况就是"首付贷"或者"消费贷款来凑首付"。审批端一眼就可以看出问题所在。我们在查询征信的时候，如果在申请房贷前的三个月内发现你的征信上有关于大额消费信贷或放款的信息的话，默认认为你首付款的资金来源不干净。

现在银行对于首付款的来源检查有多严格？有些银行要求首付必须是自有资金，并且需要追溯半年以上的流水。如果你用消费贷来凑首付的话，审批系统就会直接把你拦截掉，根本就没有人工干预的机会了。不要相信中介说的"可以包装"这个说法，这是他们为了赚取你的服务费而提出的借口，在出现问题的时候他们是不会赔偿你损失的钱的。

审批表上不能写的暗规则

很多人认为只要征信没有逾期，收入证明开够了就可以申请到房贷。太幼稚了。作为客户经理来说，在看一份申请材料的时候关注的重点是还款意愿以及还款能力这两个方面，并不单单只是一些文件而已。

征信方面的问题。逾期是大忌，但是"硬查询"次数过多也很危险。所谓硬查就是你在申请信用卡、贷款的时候金融机构会去你的征信系统里查看留下的记录。有一个客户一年之内点过十几次网贷平台的"查看额度"按钮，并且每次都会被记上一次查询。他认为没有借就没事了，但是我们认为他缺钱严重，资金链随时都可能断裂。这样的顾客我们一般都不做，风险太大。

再说流水。很多人认为随便找一个公司盖个章、开一张假的收入证明就可以蒙混过关了。银行有核对系统，会查看你的流水和收入证明是否一致。一个月赚一万的人，在流水上每个月固定日期都会有固定的入账记录，这就是工资；如果每月都有几十笔小额的进账的话，则可能是做买卖或者不稳定的工作所得。各种各样的收入风险等级也完全不同。假的东西是无法成立的，一旦被发现有造假行为，不仅该笔贷款会因此作废，并且还会被列入银行内部黑名单之中，在以后办理业务时都会受到影响。

征信查询次数的内部标准

不同的银行和不同时期的数字不同，但是可以给出一个大概的参考值。一般近两个月内查询次数不能超过四次，半年之内不得超过六次。具体的数字我已经记不太清楚了，大致是这样，超出这个数量之后系统评分就会下降。最近点了很多网贷的话建议老老实养几个月征信再申请房贷不要着急送人头。

还有一种情况就是信用卡的使用率。如果长期保持刷爆状态，即超过授信额度80%，我们认为你的资金非常紧张。这也是一个隐形扣分项。办理房贷前3个月最好把信用卡账单控制在一半以下，这就是"养征信"的意思。

到底应该怎么选择？我的几句话大实话

说了这么多，到底房贷的还款方式有哪些适合你吗？没有标准答案，但是可以给你几个具体的判断依据。

第一，能用公积金就尽量住用公积金，就算额度不够也要办组合贷。那是国家给的福利不要白拿。第二还款方式要看现金流而不是只看利息总额年轻人要保留一定的现金流量中年人可以尽早把债务降下来但是不能盲目相信网上的一些错误的信息第三、千万不要去做经营贷款来替换房贷这样的违法操作风险全部由你承担银行是不会替你在上面埋单的

前几天小陈那对夫妻又来了，这次是来签合同的。他们按照我的建议把几笔小额网贷结清了，并且办理好了组合贷款，虽然流程比较慢一些，但是利率还是挺划算的。签订完协议后，小陈的妻子笑着说道："早知道就不瞎折腾那些网贷了，差点就把房子给弄没了。"

干了这行久了，各种各样的情况都见识过。有人因为不懂行情多花了十几万冤枉钱，也有人为了小便宜差点把房子弄没了。如果你真的拿不准的话，并不是在网上看一些碎片化的信息就可以的，最好直接到当地的银行网点找一个可靠的客户经理聊一聊比较好。各个城市的政策差别比较大，我只了解我们这边的情况，其他地方我不敢乱说，但是大的原则应该差不多。

不要把银行当成敌人，我们也不想拒贷，只想找到那些有能力还钱的优质客户。真实的情况说出来之后，才可以得到最适合自己的解决方案。

下次去银行办理贷款的时候，先把手机里的网贷APP额度查询记录清理一下再说吧。