办抵押借款都有哪些费用？我交了十几万学费才搞明白

去年这个时候，我正为仓库里压着的三百多万建材发愁，资金链眼看就要断了。那时候急得像热锅上的蚂蚁一样四处借钱，最后实在没有办法之下只能把名下的房子做抵押贷款用以解决眼前的资金问题。整个过程下来后才发现这里面的问题比我想象中的要复杂得多。特别地抵押借款会有哪些费用这个问题，我前后交了十几万的"学费"才彻底弄明白，今天就把这些实实在在的经验掰开揉碎地跟大家说一说我。

你认为只有利息吗？那就大错特错了

很多人跟我当初一样，觉得抵押贷款就是还利息嘛？大错特错。第一次去咨询的时候对方开口就是一个"综合月息"，我听不明白其中的意思差点就签字了。如果只盯着利率的话，最后拿到的钱就会让你拍大腿。

那时候有个"热心肠"的中介给我算了一笔账，说得天花乱坠的样子好像不找他我就亏了亿。结果怎么样？签完合同后七七八八的钱就被扣掉了，最后拿到手里的钱已经少了十分之几了。就是利用信息差来割韭菜的意思

长尾词：房屋抵押贷款的隐性成本这部分钱一般都藏在合同的角落里，如果不仔细查找的话就很难发现。我当时就是吃了这个亏只顾着看月供多少而忽略了前期那些乱七八糟的支出。

这几个"必须要交的钱"到底是谁收的？

咱们一条条拆解。首先就是评估费，这是跑不了的。银行要了解你房子的价值，并请第三方评估公司上门拍照、出具报告。我那套房子做估值大概花了1000多块钱左右，在正常范围内算是比较合理的了。但是有些不靠谱的中介会在这一环节加价给客户两三千元钱中间差额就进了他们的口袋里。

公证费也是其中的一项。有些银行要求借款合同要经过公证处进行公证，这项费用从几百到上千不等。我当时就觉得这事儿挺扯淡的，我签的那个字是不是有假？但是没有办法啊人家说这是流程你就得乖乖掏钱。

另外一大笔支出就是抵押登记费。目前很多地方已经减免了该费用，但是个别地区或者特定机构仍然收取。我之前去房管局办手续的时候，在窗口交了几百元钱，并且这个收费是有依据的，并不算坑人。

中介服务费才是真正的深水区

说到这儿，我就要吐槽一下那些收"服务费"的中介了。我的一个做餐饮的朋友老张去年也办过抵押贷款，找的是个所谓的渠道方。对方要求他支付三个点的服务费用，并且说可以包通过审批、下款速度快。结果怎么样？下来的钱没有问题，但是交出去的服务费却有接近五万元人民币。后来我给他算了一下账，再加上这笔服务费的话，他的实际资金成本要比银行宣传的利率高出近一倍。

你知道吗？市场上大部分中介的服务费都在1%-3%之间，超过这个范围的基本上就是骗人的。而且该费用是可以商量的，并非由对方决定。我第二笔的时候把对方报给我的2.5个点砍到了一个点，省下来的钱可以用来发两个月员工工资了。

行业内有一个秘密，网上很难找到。很多中介和银行客户经理之间都有"合作"关系，在审批速度上会得到一定的照顾。这件事情不能公开说出，但是却是行业内的潜规则。所以有时候找中介机构可以更快一些，但这个快是花钱买的，值不值得你自己考虑一下。

还款方式中隐藏的猫腻

除了上面提到的前期费用之外，还款方式中也有坑。有些产品标榜"先息后本"，听着压力小了吧？但是你仔细看合同的话就会发现有没有提前还款违约金这一条。我去年差一点就踩到这个雷了，合同上写的是一年之内如果要提前还贷就要扣除剩余本金的5%作为罚金。还好我当时多问了一句，那个客户经理支支吾吾才说出来。

银行为什么收取这笔费用呢？说白了，银行也是要赚钱的，你借几天就还给他们的话他们又怎么赚取利息呢？但是各个商业银行之间的这个比例差别很大，有的收1%，有的收5%以上甚至一年不收费。一定要在签订合同之前弄清楚这个问题，在想提前还款的时候再发现被套牢也来不及了。

说到这个，我又想起一个词：抵押贷款手续费包括哪些很多人认为手续费就是给中介的钱，其实并不止于此。评估费、公证费、抵押登记费等费用也应该包含在内，有些机构收取的"账户管理费""咨询费"也应计入其中。最离谱的一个例子是，仅仅一个"咨询服务收费2%"就收了借款金额两成钱款，在询问什么情况下才会收取这笔费用的时候，并没有得到答案。只给了几张打印好的资料给对方。

第一次办贷的时候，由于我对流程不熟悉，导致耽误了很多时间。第二次办理贷款时我更加熟练了，并且从银行那里得到了一些额外的帮助，因此完成得比较顺利。

我第一次办抵押是在2022年，那时候什么都不懂，被别人牵着鼻子走。前后各种费用加起来差不多是借款金额的4%左右。第二次就是去年了，我也学聪明了一些，在银行网点直接去问货比三家之后选了一家股份制银行。虽然麻烦一些，资料跑了好几趟，但是除了评估费、公证费之外没有白花钱。

其实如果征信没有大问题的话，房子产权又很清晰的情况下，并不需要找中介。自己去银行跑一趟虽然辛苦一点，但是省下来的可是真的钱呢。为了办理这件事我专门请了三天假跑了四家银行对比方案。累是真累，但算下来节省了几万块钱，性价比不用说就知道了。

但是我也要承认，在某些情况下还是需要专业人士来帮忙。比如你的征信有逾期记录，或者房子有一些小瑕疵，又或者是你自己实在没有时间去办理手续。这时候找一个可靠的中介可以省事一些，但前提是你得清楚抵押借款会有哪些费用不然人家报个价你就信，那被坑了也只能怪自己。

我已经替你们踩过坑了

还有一个要提醒的地方就是"下户费"。有些机构会派人到你的经营场所或者抵押物所在地进行核实，并收取一笔下户费用。第一次办的时候收了1500，说是人工成本。后来我知道很多银行都不收费用的，或者是这笔钱早就包含在评估费里边了。所以下次有人要你交下户费时，请直接问：有没有发票？是银行收取还是你们自己去取呢？

另外就是"渠道费"或者叫作"包装费"。一般是在你的资质不好的时候出现，中介会说帮你优化一下材料，并收取一笔费用。我得慎重地说美化材料的风险很大，一旦被银行发现就会拒贷不说还会被列入黑名单。我的一个做物流的朋友就是因为这个原因现在想办贷款都没门了，在征信上留下了一个虚假申请的记录。

另外还有一个细节很多人忽略了。放款的时候，有些银行会要求你购买一份保险或者存入一笔定期存款，并称之为"增信"。不同的商业银行有不同的政策规定，有的是强制性的，有的则是自愿的。去年办理的那个就要求把贷款和存款的比例提高到10%，三个月之后才可以提取出来。虽然利息没有减少多少，但是资金占用的成本也要考虑进去。

最后给各位一点实际的建议

说了这么多，总结出几个要点。第一，在申请贷款之前要弄清楚所有的费用，并且列一个清单，请对方逐项核对确认。第二、能自己去银行办理的话就尽量自行动手吧，实在不行也可以找中介帮忙联系一下价格和服务费在两个点以上一般都有水分了。第三条合同必须仔细阅读一遍，尤其是关于提前还款和违约金的内容。

我现在的原则很简单，凡是未得到书面确认的费用一律不予认可。口头上的承诺没有写入合同中的话是不能相信的。做生意这么多年了，被坑过几次之后就长了一些小心眼儿了。

另外还有一点没有提到，各个城市、各银行的政策差别很大。我所讲的是二线城市的情况，北京上海广州深圳可能就不同了。如果拿不准的话可以去当地几家大的商业银行咨询一下，反正不收钱的，问几个就知道了。

下次再有人跟你说"零费用办贷款"的时候，你直接扭头就走吧，天上不会掉馅饼的，只会给你挖个陷阱。