抵押和借款哪个优先放弃？吃过大亏的人告诉你真相

2018年的冬天，我站在法院门口拿着判决书的时候心里只有一个念头：房子保不住了。那时候我的生意亏了一些钱，急需资金周转，在一个"朋友"的怂恿下把房子抵押出去了，结果利息越滚越大，最后连本带利都还不起了，房子被拍卖掉了。说实话当时我不太懂得抵押和借款哪一项先放弃基本的问题都没有弄清楚，就草率地签了字。现在想想真是愚蠢至极。这几年我基本上把这方面的门道都摸透了，发现有很多人跟我当年一样，在这个坑里栽跟头。今天我就把这个事情拆解开来详细说明一下，希望可以帮助到还在犹豫不决的人。

抵押权与借款之间到底有什么关系

很多人认为，我把房子抵押给你了，你借给我钱，我们两清，各取所需。错。大错特错。这里面有一个根本性的逻辑错误。借款为主债务、抵押为从属权利，则抵押关系依附于借款的存在而存在。说白了就是没有借钱这个事情的话就没有抵作了。但是问题来了，在你不还款的时候这两者之间的"优先级"该如何排列？哪边先放弃好呢

当年不懂这个，以为不承认这笔借款的话抵押就失效了。简直是做梦啊！法律中有一个术语叫"抵押权的不可分性"是什么意思？只要你的借据还在的时候，那么你就拥有抵押的权利，不管你还剩下多少，房子都会被押在那里。想要通过放弃贷款来摆脱担保吗？不可能吧。

抵押权优于还是借款债权优先？别被蒙蔽了

这个问题我思考了很久，也向一些圈内的朋友咨询过。答案其实很反直觉：抵押和借款哪一项先放弃取决于你是从哪个角度去看待的。如果你是借款人想要保住房子的话，那么肯定要先想办法放弃或者置换抵押；如果你是债权人，那就必须死抱着抵押不放，借款可以谈减免政策，但是抵押权绝对不能松口。

我当年犯下的最大的错误就是，在跟债权人谈判的时候，一直纠结着借款金额能不能少一点、利息能不能降低一些。结果怎么样？对方口头上答应得挺好的，拖了大半年后才直接起诉行使抵押权，并且房子还是被拍卖掉了。那时候我才明白人家根本就没打算跟我认真谈借款的事情，就是要我的房子里头有钱。其实我一开始就弄错了重点。

有一个很少有人知道的潜规则：一些不正规的放贷机构，在借款合同中故意设下陷阱，一旦你违约了，并不会着急催你还钱，而是等着抵押物升值或者直接通过法拍。没有吃过亏的人根本看不出来这样的套路。

两个真实的案例，看清楚门道

案例一：老张的"聪明"反被聪明所害

老张是我后来认识的一个朋友，做装修生意的，在2020年因为疫情资金链断裂。他手里有两笔债：一笔是银行抵押贷用的是自己住的房子；另一笔民间借贷纯信用贷款利息很高。老张觉得民间借款利率太高，先把这笔钱还了再说，等手头的资金慢慢攒够之后再向银行申请贷款。于是把剩下的流动资金全部用来偿还民间债务，导致银行的抵押贷款逾期三个月被起诉到法院去。最后房子拍卖成交后老张家就只能租房子住着了。说实话看到张三的操作我都很心疼他。如果当初他就搞明白抵押和借款哪一项先放弃先把抵押这一条稳住，即使民间借贷那边违约了，房子也还可以保得住。没有抵押的话又有什么好怕的呢？

案例二：我表弟的教科书式操作

我的表弟比我还聪明，2022年他也遇到了类似的情况。但是我没有犯我所犯过的错误。他手上有点钱不够还清所有的债务就要做取舍了。问我怎么处理。直接告诉他先保抵押就好。把钱拿去跟银行商量，部分还款、延期，把抵押权稳住就可以了。民间借贷方面也主动违约了，和对方商定了分期付款的方式，并且可以起诉的话就来个诉讼，反正没有财产担保的情况下最坏的结果就是征信被记录上黑名单并且限高，但是房子是保得住的。现在他情况好转起来了，民间借贷已经还清了，房子里还有东西涨价了一波呢。这才是正确的方法

具体数字我已经记不清楚了，应该是他当时手里有30万存款，抵押贷款欠银行80万元，民间借贷欠50万元。全部把钱都给银行那边去了，对民间借款的一分都没有还上。当年老婆跟他吵了一架之后才去的银行、民间借的钱一年多了还没归还要加上利息结清了省下一大笔钱来。

放弃抵押权所付出的代价，你考虑过吗

有人认为：把房子卖掉，钱还了就好。什么时候卖、怎么卖这里面学问大得很。你去出售的话就是市场价；法院拍卖一般为七折甚至更低的市价。我当年的房子市场价格在280万左右，法拍成交价格是195万元。中间相差将近一百万块，你觉得亏不亏？而且所有的费用都是由买方承担的，包括评估费、拍卖费和执行费等等。算下来损失很大。

另外一点，很多人不知道的是：抵押权有优先受偿的权利。什么意思？你的房子被拍卖了之后先偿还给抵押人然后剩下的部分才分配到其他的债权人身上去。如果放弃了对债务人的抵押权或者已经行使了该权利的话，那么其他债权人都将得不到任何东西。因此，在你有多笔债务的情况下，抵押权的顺序以及是否接受就会直接决定你会得到什么样的结果。

最惨的是有人为了保住征信，把抵押的房子低价卖了还债，结果房子没了，钱也没还清，最后两手空。别傻了吧？五年内就可以覆盖到征信问题上，但是房没了就真的没有了。

一些实际操作方面的建议

说了这么多，到底要怎么解决呢？给出几点具体的建议都是我用钱买来的经验教训。

• 手里有钱但是不够还清所有的债务的时候，优先保抵押。跟抵押权人沟通部分还款、延期、重组等事宜可以谈多少就尽量多少。只要抵押权人没有启动法拍程序的话你还是有机会翻身的。
• 民间借贷、信用贷款等无抵押类债务可以延期。最坏的结果就是被起诉，被列入失信名单。虽然不好受但是比起失去房子来要严重得多？
• 千万不要拖。银行逾期三个月之内可以商量，超过三个月就基本上要进入司法程序了。那时候我就是拖延着，觉得下个月就可以周转过来的，结果越拖就越难了。
• 不要相信所谓的"债务优化""法务协商"的中介。这些人大部分都是割韭菜的人，收了你的服务费之后事情办不成你就更惨了。有那钱不如自己跟银行谈比较好。

另外，各家银行的政策也有所不同，在我所了解的大行、股份制银行中的情况主要是这样的，地方小银行或者农商行的话，政策可能更灵活一些，也可能比较严格一点，你自己去问吧。我只对本地情况有所认识，并且不敢随意发表意见。

借款合同中隐藏的陷阱

再说说借款的事。很多人签合同时，根本不看条款，只管签字画押就好。等到事情出了问题之后才发觉合同中全是陷阱。有的合同写的是"违约后利息按原利率的四倍计算"，有的写着"债权人可以随时要求提前还款"，还有的把管辖法院规定在债权人的所在地。都是坑爹的规定。

当年的合同中就有这样的条款：借款人违约时，债权人可以对抵押物进行处置，并且所得款项应当先用于偿还借款本金和利息、违约金以及律师费、诉讼费等一切费用。我当时根本就没有在意，在打官司的时候才得知，律师费已经扣了五万块，再加上诉讼费、执行费等等一起算的话就是好几万块钱。这些钱本来是不用出的。

所以在签订合同之前要逐条仔细阅读。看不懂的地方，找懂行的人来帮忙看一下。别不好意思了，这件事情直接关系到你的生命安全。

去年还不是这样，今年政策刚刚调整过，一些地方对民间借贷的利率上限做了规定，超过LPR四倍的部分不受法律保护。可以查一下当地的详细情况，在心里有个大概的概念。

最后说点实在的

写这么多，其实就是想告诉你一件事：当你遇到债务危机的时候，头脑要保持清醒。抵押权与借款之间哪个先放弃、哪个后保全这个问题关系到你以后十几年的人生走向。当年我选错了方向，所受的损失是失去一套房子和三年多来的煎熬。如果你从我这里学到一些东西，并且可以避开这个坑的话，那么这篇字就没有白写。”

不要等到法院传票送到家门口的时候才去了解这些。那时候就晚了。