别墅借款怎么样？干了12年中介，说点银行经理不敢告诉你的
上个月有个叫老陈的客户来找我，手里拿着一套独栋别墅的房产证，想要贷款800万周转生意。
他跑到了两家银行，都被客客气气地送走了，理由各不相同：额度不够、评估价格过低、流程太慢。
老陈气得不行，认为银行是故意刁难人。
我把他的房产证拿过来一看，位置在郊区，是联排，并不是独栋。
他愣了一下，中介卖的时候明明说是别墅。
这事我见过很多次。
很多人手里有别墅，真正需要用钱的时候才发现，在银行眼里这玩意儿和普通的住宅根本就不是一个概念。
关于别墅借款怎么样今天我就把这层窗户纸捅破了，省得你们像老陈一样到处碰壁。
为什么银行总是"不太情愿"地给别墅做抵押贷款呢？
银行一般不愿意给别墅贷款。
别墅那么值钱，银行应该很乐意把房子买下来吧？
别傻了。
银行做抵押贷款时最看重的是什么？
不是看你现在的房子值多少钱，而是万一你还不上贷款了，这房子能不能快速变现。
别墅流动性很差。
我从业12年，接触过很多法拍别墅，挂牌半年没有客户问的话就是常态了，最后只能打折扣。
银行心里有数，因此内部风控对于别墅卡得很紧。
普通住宅抵押率可以达到70%，而别墅一般只有50%-60%左右，有的银行直接规定了别墅不能做经营贷只能做消费贷，并且额度最高为100万。
银行经理不会直接告诉你是这样，只会微笑着对你说："先生，您的资质还需要再审核一下。"
别墅抵押贷款额度的"隐形天花板"
老陈的案子中，他认为自己的房子市场价为1500万，贷款800万应该没有问题。
银行评估的价格为1000万左右。
为什么会有这么大的差别呢？
行业内有内幕，一般我不告诉别人。
银行的评估系统中，别墅的价格会人为压低一些，尤其是地段偏僻、面积大的"豪宅"。
理由很简单：别墅的装修个性化很强，你花300万装出来的欧式宫廷风，在买家看来就是还要花钱拆掉的一堆破烂。
因此在评估公司打价的时候，会把装修溢价砍掉一大块。
老陈当时拍大腿，早知道不花那么多钱做装修了。
其实你要是想用别墅来融资的话，还不如买市中心的大平层好，因为大平层的评估价真实可靠，并且放款速度也比其他地方快一倍。
这三种别墅，银行是不收的
有些客户拿着房子来找我，一眼就可以看出这单子要黄。
第一种是"类别墅"，也就是联排、叠拼、双拼。
有的银行认可，有的不认，系统直接把这种房产归为"高档住宅"类别，成数比独栋还低。
第二种为度假型别墅。
什么海景别墅、山景别墅，听着好听，真要变现的时候，门儿都没有。
去年我的一个客户在海南有一套度假别墅，想要在北京的银行做抵押贷款，连着问了五家银行，四家直接拒绝了他的申请，只有一家说只能按照普通住宅来核定额度。
第三种就是房龄比较老的别墅。
很多人认为别墅越老越好，但是银行却觉得房龄超过20年的别墅管道、线路老化是大坑，维护成本高得可怕。
这三种房子，你想知道什么别墅借款怎么样我的回答是：难，非常难。
别墅抵押的正确打开方式
说了这么多坑，别墅就不能用了吗？
也不是。
要找到正确的途径。
首先不要死守四大行。
四大行门槛高，对于别墅等资产非常挑剔。
反而股份制银行、城商行为了争夺市场份额，对于别墅的态度会比较友好。
我手里有几家长期合作的银行，做别墅抵押业务，成数可以达到六成左右，利率也不比普通住宅高多少。
不同的城市情况不一样，我只了解本地的情况，并不能乱说其他地方。
其次，选择正确的申请时间。
这也是行业内的人知道的一个秘密渠道。
每年一季度，银行额度最多的时候来申请贷款会比较容易通过并且可以获得最高额的借款。
到四季度的时候，额度就紧张了，别说别墅了，就连普通的住宅都要排队。
老陈后来按照我的建议换了一家城商行，在月底考核节点递的件，最后批了600万，并没有达到预期效果，但是也解决了他的燃眉之急。
利率以及还款方式的操作建议
别墅抵押的利率一般比普通住宅高0.5%-1%。
这是市场的规律，没有办法。
但是可以用"经营贷"的名义去申请，利率可以压得低一些。
当然了，前提是你得有公司名下，或者能找到渠道来过户一个公司。
这块具体怎么操作，水太深了，我就不展开说了，懂的都懂。
还款方式的话，选择先息后本比较好。
别墅抵押金额比较大，等额本息每个月还款压力很大，资金利用率不高。
先息后本，每个月只还利息，资金可以全部用在生意上周转，这才是老板应该做的事情。
在别墅抵押之前，先问自己三个问题
不要着急去银行，先在家里把这三件事想明白。
第一，你家的别墅到底是不是真正的"别墅"?
到房产证上查一查，房屋性质是"别墅"还是"住宅"。
写上"住宅"的联排叠拼，反而更容易操作一些，因为银行会按照普通住宅来给你算额度。
写有"别墅独栋"的银行会给你特殊的待遇，卡一下。
这事儿有点反直觉，但是就是这样。
第二，你能接受五到六成的抵押率吗？
如果你的心理预期是七成的话，那么我建议你还是尽早了吧。
别墅的评估价比市场价低一些，再加上抵押率折扣的影响，最后拿到的钱可能要比你想象中的少一大截。
到时候中介没给你办好，那是银行的风控红线了，谁来了都没有用。
第三，你急着要用钱吗？
别墅抵押的流程比普通住宅慢一些，评估需要上门拍照，有的银行还要上报省分行审批。
普通住宅半个月就可以处理完的事情，别墅却需要一个月甚至更长的时间。
如果急得火烧眉毛的话，别墅就不是个好选择。
老陈后来告诉我，早知道这样麻烦的话，当初就不该把那么多钱压在别墅上了。
我笑了笑，没有说话。
这么多年下来，见过太多人被"豪宅"这两个字给骗了，在买的时候风光无限，用钱的时候才发现是一块烫手的山芋。
房子是用来住的，也是用来资产配置的，但是千万不要把它当作随时可以取钱的ATM机。
如果想要用别墅做抵押的话，最好先咨询一下专业的中介了解一下情况再决定是否去银行申请。