抵押借款有哪些套路？12年老中介给你扒个底朝天

上周有个做餐饮的老哥来找我，进门就把一摞材料扔到桌上说被上一家中介坑惨了。年化3.85%已经谈妥了，签完合同之后变成了7.2%，服务费还要加收三个点，这哥们儿算了一下差点就晕倒了。他问我的是：抵押借款有哪些套路？为什么各家的说法都不一样呢？

其实这样的事情我见过很多次。

我在这一行干了12年，经手的单子不下万张，在一个个借款人往同一个坑里跳的时候，心里真的不是滋味。今天把这些套路摊开来讲一下吧，能救一个是一份。

套路一：低息诱惑，合同变化

这是最普遍、也是最为不好的做法。

电话里说年化利率是3.2%，你一听觉得比房贷还低，马上约了见面。到了公司之后客户经理就跟你聊起这个来，“先息后本”的那个利率他说得很清楚，“优质客户”才能批到“优质的”，反正就是各种理由让你知道：刚才的那个利率办不了。

然后呢？

他们给你推荐另一个"更适合"的产品，利率直接翻倍。很多人跑了一趟之后就想着来都来了，那就签了吧结果如何呢？血亏。

去年有一个做物流的刘老板，征信很好，被这招套路了进去，最后办了一个年化8.5%的经营贷。后来他找我复盘的时候我就觉得摇头——他的资质正常走银行渠道的话4.5%是没有问题的就因为贪那点口头承诺的低息而白白多付几十万利息。

套路二：服务费有猫腻，合同中藏陷阱

说到抵押借款有哪些套路服务费这块绝对是重灾区。

有些中介在跟你谈的时候，服务费说得比较模糊，“一到两个点”。签合同时发现合同上写着信息咨询费、渠道服务费等等各种费用名目加起来占到了贷款金额的5%以上。

最坑的是什么？

合同中往往存在"违约条款"，即如果中途取消申请的话就需要赔偿他们已经产生的服务费用。最离谱的一份合同里提到的违约金是贷款总额的十分之一。这不是贷款中介的行为，简直就是绑架行为。

正规的中介，服务费也是明码标价。房子抵押这块，1-1.5个点属于正常行情范围之内，超过2个百分点就要考虑了。开口就要求三个或者五个百分比的人要赶紧走人。

套路三：包装资质，坑你没商量

有些借款人的征信状况较差，或者没有合法的经营主体，中介就表示"没问题，我们帮你包装一下。

听起来很贴心，是不是？

别傻了。所谓的"包装"就是骗贷的行为。他们可以帮你伪造营业执照、假的银行流水，甚至帮你想出虚假购销合同来。你签完字后钱就到了吗？

银行贷后检查发现有问题时，就会要求你提前结清所有的贷款。到时候哪里来这笔钱？更严重的说就是触犯了贷款诈骗罪，并且要承担刑事责任。我认识一个做建材生意的人因为这件事被判处三年有期徒刑，到现在我都替他感到惋惜。

因此，遇到可以帮你"包装"的中介直接拉黑不要犹豫。

套路四：砍头息、隐形费用

这个套路稍微隐蔽一些，很多签完合同的人发现不对劲。

什么叫砍头息？贷款一百万，实际上只能拿到九十五万元，其中五万元被中介以保证金、风险管理费等方式扣除。合同上写的还是100万，你还款的时候也按着100万来还钱的话，那么你实际得到的钱的利息就比较高了。

还有一种情况就是"服务费从贷款中扣除"。中介说的服务费用是1个点，你觉得这个价格不算太高。结果放款的时候直接把贷款金额扣掉，并没有感觉到什么差别。等到你还款时才发现本金多了这么多？

去年有一个客户向我借款200万，但是只到账180万元了。后来查了一下发现服务费收了5个点外加一些杂七杂八的费用。这个哥们当时拍大腿说早知道这样就不应该贪图方便了。

房产抵押贷款避坑指南：注意这几点

说了这么多套路，那到底应该怎么办？

其实也不难。在找中介之前，先弄清楚利率是多少？服务费为多少？有没有其他的费用呢？这三个方面必须写进合同里去，并且不能只靠口头承诺来保证。

然后自己先去银行转一圈。现在很多银行都有普惠金融部，直接到网点问一下抵押贷款的政策、利率是多少、需要什么材料以及审批要多久心里有数之后再去找中介就不会被忽悠了

另外一点很重要的是：不要让中介代为签署任何文件。我见过很多例子，借款人根本不看合同就签字了，最后发现合同内容和说的完全不一样。你签下的每一个字都有法律效力，并且没有人可以替你负责。

有关评估价的途径

房子抵押贷款，评估价直接决定可以贷多少钱。这里面也有问题。

有些中介故意把评估价报高，让你觉得可以贷更多的钱。结果银行审批的时候，评估价被打了下来，你能借到的钱少了些，但是服务费已经交了。还有一种情况就是中介和评估公司有合作关系，收取你的费用很高，而实际上只收几百块钱给评估公司的。

一般住宅的评估价为市场价的85%-90%，商铺、写字楼则稍低一些。如果中介给你报的价格比市场价格高出很多，就要注意了。各个城市之间的差异可能较大，但是大致的比例差不多。

选择好时间也很重要

网上很少有人提及，申请贷款的时间点也很重要。

每年一季度，银行的额度比较充足，审批也比较宽松，利率也有可能会有一些优惠。四季度的时候很多银行的一年额度用完了，审核就会更严格一些，放款也会变得慢起来。去年还不是这样，今年政策刚刚调整过一次，在三季度末考核的压力更大了，因此许多银行都会更加谨慎。

因此，如果你不是特别急的话，可以避开年底这段时间申请。当然具体情况具体分析，我只了解我们这边的银行政策，并不能保证其他地方的情况。

遇到套路应该怎么办？

万一已经踩坑了，也不是完全没有挽回的余地。

首先保存所有的证据。聊天记录、合同以及转账凭证都要妥善保管好。中介有欺诈行为的话可以向金融监管部门投诉，严重的可以直接报警。

其次，如果贷款已经办好了但是利率或者费用有问题的话可以尝试转贷。现在很多银行都支持"带押过户"，你可以找另一家银行把你的贷款转移到那里去。当然会有一些成本支出，在做决策的时候要算一下是否划算。

最后还是那句话：办理贷款之前做好功课要比办完之后补救要省事很多。

在这一行当里，靠谱的中介是有，不靠谱的更多。你不上心的话就别怪别人坑了你。