揭秘抵押借款的套路有哪些呢，记者卧底三个月看清真相

去年十月，我以"资金周转困难的小企业主"的身份，在三个月的时间里接触了十七家贷款中介机构，从街边小广告到写字楼里的"金融服务公司"都聊了一遍。有些话术连我都差点信以为真了呢。这个行业的情况比人们想象的要复杂得多。如果你想知道抵押借款的套路有哪些这篇文章可以帮你省下几万块钱冤枉钱。

那些不靠谱的中介，最拿手的是玩什么把戏

先来讲一个我亲身经历的场景。城南的一家写字楼里，一位穿着西装革履的人自称是"客户经理"拍着胸膛对我说："姐姐啊，你的房子评估价300万，在我们这里可以贷出280万，利息才三厘多点，三天之内就能放款。"听起来不错吧？我当时差点就信了。

结果怎么样？签合同的时候才得知合同上的金额变成了320万，另外多出来的40万被标为"服务费""渠道费""加急费"。还是我不断追问之后才得到的信息。其实他们根本就没有打算在事先就告诉你这些费用的存在。

到现在我都能记得很清楚，那张合同足足有28页之多，里面的关键词语很小得很，要放大镜才能看到。我当时就问："为什么之前没有说这些费用？"对方立刻变了脸色：都这样操作的了，你不想签就算了吧前面评估费八百块钱不退。

抵押借款常见的套路有哪些？这四类最要命

经过我这三个月的卧底调查，再加上后来采访了二十多位借款人的结果，我发现主要有几种常见的坑。别傻了，这些套路天天都有人玩弄着变来换去罢了。

套路一：低息诱惑，实际利率翻倍

这是最常见的情况。广告上写着月息3厘，年化也就3.6%，比房贷还低对吧？但是当你去申请的时候，他们会告诉你这是一个等额本息的方式，实际的年化利率可能会达到七八甚至更高。

去年有一个做餐饮的刘先生，被这样的话术骗着办理了50万抵押贷款。合同签完后才发现，实际上拿到手只有43万元钱，7万元是通过各种方式扣除掉的。当时拍大腿都来不及考虑一下就签字了。更坑的是还款还要还五十万本金——也就是说你借四十三万块钱要给五十一万利息。

"砍头息"的做法去年还不算普遍，今年政策收紧之后反而更多了，很多中介找各种各样的办法来收钱。

套路二：评估价过高，让你自己掉坑

很多中介都会故意把你的房子评估价报高，让你觉得"哇，我的房子这么值钱。问题来了：如果估价越高的话贷款额度也会相应提高并且给我们的佣金就会越多但是你有没有想过一旦还不上账面价值可能已经很低了？

我采访过一位张女士，2022年用市价为280万的房子做抵押，中介评估后价格为350万，并且申请了贷款额度达245万元。后来生意失败无法偿还债务的时候就把房子给法拍了只拍卖到了二十几百万。不但房子没了而且还欠银行十几万块钱。事情闹到法院才知道报告上写的是"商业用途"，而她家的房子却是住宅——评估公司是中介找来的，这里面有没有猫腻你自己想吧。

办理抵押借款最容易踩到的坑，一般都会写在合同上

说实话，我看过十几份不同的中介合同书里条款写的比较隐蔽。比如有一条是这样说的："借款人要到指定机构去办理手续，并且费用由借款方自己承担"这四个字"指定机构"可能意味着你得付上两倍甚至三倍的价格。

还有更离谱的。有个借款人说，他签完合同之后才发现里面有一条"提前还款违约金"：两年之内如果要提前还贷的话就要支付剩余本金5%作为罚款。当时急着用钱的人根本没有仔细看过这份文件。半年后当他有钱想要早点归还的时候却发现需要缴纳两万多的罚金了。这笔钱花得值不值得？

问到合同里没有写上的是什么，他说在第十八页第七条，在正文的字体下面小一号。你认为这样操作算不算坑爹？

套路三：AB贷，你根本不知道自己借的是谁的钱

这个套路比较隐蔽，一般人根本防不住。中介会告诉你他们是"助贷机构"，帮你对接银行资金。但是实际上你的钱来自小贷公司、P2P平台或者个人出借人那里。

有一个例子是王先生以为自己办理的是银行抵押贷款，签了各种各样的合同之后才发现，实际放款方是一家他从来没有听说过的小额贷公司，利率比银行高很多。找中介理论的时候对方两手一摊说："银行审批没有通过我们帮你找了其他的渠道你已经签订好了现在说什么呢"

合同已经签了。但是问题是，那些合同厚得像砖头一样，中介在签署的时候根本就没有给你看的时间去仔细阅读，只会催促你"快点签字吧，不然额度就没了"。这件事情我都听了就想骂人。

银行内部审批的事情

为了弄清银行内部是如何审批抵押贷款的，我托关系找到某股份制银行支行的一位客户经理。他给我分享了很多干货信息，其中有些是我之前并不了解的内容。

银行对于抵押房产的"房龄"控制非常严格。超过20年的房子，很多银行直接拒贷或者降低抵押率。但是中介不会告诉你这些，只会说"没问题都可以办"，然后等你交了评估费之后再告诉你说"银行没批的话可以换一家机构试试？

银行对于借款用途的审核也越来越严格。去年有一个客户想要用抵押贷款的钱去炒股，被查出来了之后直接抽贷——要求马上还清所有的贷款。当时他手里头钱全在股市里边套着，哪来那么多现金？最后只好向民间借贷高利借钱填坑，血亏。

客户经理还告诉我一个数据，即他们支行每个月被拒绝的抵押贷款申请大约占到总申请量的35%左右。拒贷的原因五花八门，但是大多数都是因为申请人曾经信以为真了中介的话，并且提交了假材料而被列入银行黑名单的结果。那么想办理正规贷款就不可能了。

怎样才能避开这些坑？给出一些实用的建议

说了这么多套路，你会问：那么到底怎样才能找到比较靠谱的渠道呢？我只了解北京地区的状况，并且对于其他地方不敢随便说出口来，但是有一些基本的原则是通用的。

第一，直接到银行去问。不要认为银行门槛很高，现在很多银行都有专门的普惠金融部门来办理小微企业的贷款业务。利率透明，并且没有各种各样的费用问题存在。即使资质不够，银行也会明确告诉你哪里不足之处，并不是收了你的钱之后再告诉你说"办不了"。

第二，如果真的要找中介的话，请问清楚所有的费用。评估费是多少？服务费多少呢？还有没有其他的隐性收费项目？让对方写在纸上，并盖上公章。如果对方不愿意书写的时候可以走人了

第三，合同一定要看。虽然很枯燥，但是你借的是几十万甚至几百万的钱，花一两个小时看看合同也不算过分吧。特别注意利率的计算方法、提前还款的规定以及违约赔偿条款等部分。不懂的地方可以拍下来问懂的人。

第四，不要相信加急、特殊渠道之类的鬼话。银行审批有固定的流程，并不会因为某个特殊的渠道就改变。号称认识某领导可以走后门的人十之八九都是骗子。就算真有这样的事，你觉得会轮到你吗？

最后说几句

三个月的卧底调查结束后，我整理了一份名单，列出了哪些中介机构存在明显的违规行为。我把这份名单交给了相关部门，并且后续的情况也在跟进中。

其实这个行业存在很多问题。监管越来越严格了，但是道高一尺魔高一丈，新的套路总是会冒出来。借款人应该提高警惕性，并且不能被"低利率""快速到账""大额度"等字眼所迷惑。既然签合同的是你，还钱的也是你自己。中介拿到佣金后就离开了，那么你会怎么样呢？

另外，如果身边有朋友打算办理抵押贷款的话，请将本文转给他们看看。就算能帮一个人避开一个坑也好，在这三个月里充当卧底也算值了。