房产抵押借款有哪些条件？干了十年中介说点真话
上周三下午，我在喝茶的时候老客户张师傅急匆匆地推门进来。他做餐饮生意，想用自己名下的商铺来贷款周转一下资金。我查看了他提供的资料，并问了一些问题之后就直接告诉他：这个单子不能接了。老张家当时就很着急地说，在网上都说有房就可以贷的话你怎么说我不行？讲真的，这种事情一年大概能遇到几十次吧。很多人认为房产抵押就是用房子换钱，其实不是这样的。房产抵押借款需要满足哪些条件这事儿其实比你想的要复杂得多，仅仅拥有房子是远远不够的。
房子可以住人就行了？别那么傻
再说房子本身的情况。很多人认为我有套房，价值几百万，银行怎么会抢着给我贷款？扯淡了。银行对房产有自己的评估标准，并不是挂多少钱就值多少钱。第一道坎就是房龄问题，在30年以上的老房屋中，尤其是市中心的老破小更难得到银行的支持。去年我做了一个单子，客户在老城区有一套学区房，价格很高，但是房子已经有三十年了，跑了五家银行都被拒绝了。最后找了一家地方农商行办理贷款业务时利率上浮了20%，才勉强完成手续。
房子的类型也有所要求。普通住宅最好选择，公寓、商铺、写字楼能接的银行就少了一大半了。抵押率也不一样，住宅可以达到评估价值70%，而商用房一般只有50%左右。还有位置问题，太远的房子银行都不喜欢收储，一旦要拍卖的话很难出手。不同的城市情况会有所不同，在本地我比较了解的情况之下其他的我就不敢乱说。
产权清晰这四个字说起来容易，坑却很多。夫妻共同房产一人私自办理？没有门缝可钻的。继承的房子还没有过户吗？先把手续办了再说。房子里有租客的情况是怎样的呢？有些银行要求承租人出具放弃优先购买权声明。去年有一个客户房子已经出租出去了，租期五年，租金一次性收取完毕。结果银行说这样不能做抵押，最后只能先把租金退一部分给租户，并让租户配合重新签订合同才行。
房产抵押借款需要满足哪些条件？借款人本身才是最重要的
房子没有问题，人就有问题了吗？不一定。银行审核借款人的时候比审核房屋还要严格一些。年龄方面18-65岁为常量区间过大或者过小都不行。有一个客户六十二岁了想贷款十年，但是银行直接拒绝了，并且只能缩短年限或者是增加子女作为共同借款人的身份来满足条件。中介一般都不会在开始阶段就告诉这样的事情，在被卡住之后才后悔不已。
征信是最关键的一环。近两年基本上不再接触正规银行了，连三累六就不用说了。什么叫连三累六？连续三个月以上逾期或者累计六个月以上的逾期情况叫作连三累六。有些银行要求比较严格，在最近半年内查询次数达到6次及以上就不能办理业务了。我见过一个客户的房子很好、征信也还可以，但是喜欢点网贷，征信被查了十几页。看到这种情况的时候，有的银行的工作人员就会摇头说这个人太缺钱了，风险大得很厉害。所以不要随便去点击那些"测测你的额度"之类的广告链接，每次都会增加一条查询记录。
收入与负债比例也需要考虑。银行一般要求月收入要达到月供的两倍以上。如果你每个月需要偿还一万元的话，那么你的工资条上就必须要显示2万以上的金额。但是单凭证明还是不够的，有的银行还需要流水记录，在这些情况下就要真的存在过资金往来的情况了。自由职业者这块比较麻烦，并没有固定的单位来开证明书，只能用经营贷或者消费贷款的方式去走，利率和年限都不同。不同的银行政策差别很大，去年不是这样的情况今年政策刚刚调整了一下收紧了很多。
资金使用问题不能大意
很多人认为拿到钱之后可以自由支配。大错特错。房产抵押借款需要满足什么条件？资金用途必须经过审查。消费贷名义上只能用在装修、旅游、教育等消费方面，经营贷款则要用于企业的生产经营活动。银行会要求你提供使用目的证明文件，例如：装修公司合同或者采购合同等等。放款之后有些银行还会进行抽查，让你提交发票或者是消费凭证来验证一下。
前年有个客户贷款一百万说是装修用的，结果去炒股亏了一大半。后来银行贷后检查发现有问题了，要求提前还款。他哪来那么多钱还？最后房子被拍卖掉，赔得血本无归。这种事情我见过很多次，并不是吓唬人。去年监管比较严格的时候，由于资金流向的问题有多家银行受到了处罚，现在审核更加严苛。
还有个事情要跟大家说一下。中介为了促成单子，会帮客户伪造用途证明。这事儿的风险很大。一旦被发现的话，就会戴上骗贷的帽子了，并且很有可能会被追究刑事责任。我从不干这样的事，赚那么点中介费也不值得冒险去拿这个担子。如果客户的正规使用理由没有得到保证的话，我会建议换一家对要求稍微宽松一些的银行，或者干脆就不做这件事了。
这些隐藏的条件，在网上是找不到的
这么多年下来，有些东西是银行内部的标准，并没有明文规定在宣传册里。比如一些银行会对特定行业的借款者进行歧视性对待，房地产、娱乐、美容美发等领域的贷款审批会更加严格。有一个做KTV的客户房子很好征信也没有问题就是行业敏感被三家银行拒绝了最后找了一家小银行利率上浮15%才批下来
还有很多人不知道的一个事情。各家银行在不同的时期放款额度是不一样的。季度末、年末的时候，有些银行的贷款额度就用完了，审批的速度就会变慢一些，甚至直接停止接受新的申请。而一季度初时资金充足的话，审批速度会稍微快一点。具体的数字我记不大清楚了，大致就是这样的情况吧。所以急需钱的人可以避开月末季末去申请。
另外，不同的银行对于同一套房产的评估价格会有很大的差别。我遇到过同一个客户的情况就是A银行估价200万、B银行估价为230万，最后拿到的钱相差了二十多万。这事儿没有什么道理可以解释的，各家银行合作的评估公司不同，标准也有所区别。所以找中介的好处是知道哪家银行的价格高一些，并且能给客户多贷款一点。
抵押经营贷和消费贷应该如何选择
这两者差别很大。经营贷利率低，现在能做到三点几左右，但是需要营业执照，并且一般要求满一年以上。消费贷的利率比较高，在五到七之间浮动，不需要营业执照，办理手续比较简单一些。年限不同，经营贷款最长可以达到十年甚至二十年，而消费贷款一般是五年封顶。有公司的可以选择申请经营性银行借款比较划算。没有公司的话就只能注册一个等上一年了或者直接走消费贷流程，也可以找有公司的朋友做担保人。每一条路都有坑洼不平之处，要结合具体情况来定夺选择哪条道路。
房产抵押贷款其实并不是填几张表就能完成的。房子、人、用途、银行政策，哪一个环节出现问题都不行。见过太多的人自己跑去银行申请被拒后来找我了征信已经花了选择的银行更少了专业的事情交给专业的来处理，并不是没有道理。
如果要进行房产抵押的话，先把自己的征信报告打印出来看一下，在把房子的产权证找出来核对一下信息，并且想一想要怎么解释资金用途。这三件事情没有问题的话基本就有戏了。至于可以贷到多少钱、利率是多少，则需要根据具体的银行以及当时的政策来定夺。
最后再说一句，别为了省中介费而自己瞎折腾。跑四五家银行征信查花了钱，最终还是没能做成，这样的损失我见过太多次了。找一个靠谱的中介花点钱买个放心值不值得考虑一下。