抵押房产借款陷阱有哪些？银行经理告诉你这4个坑千万别踩

上周三下午，我在网点整理下季度的信贷档案的时候，老周这位客户急匆匆地走进了我的办公室。手里拿着一沓皱巴巴的合同复印件，额头上的汗水都已经结成了小水珠了，见到我第一句话就是："经理你看一下这上面的服务费是不是有点离谱？"扫了一眼之后心里咯噔一声——典型的AB贷套路，房子抵押不说还背了一个根本不需要的"咨询服务费"。老周的事情不是个例，在银行工作多年见过太多人因为不懂行而白白多坑几万甚至十几万的情况发生。今天就来分享一下抵押房产借款陷阱有哪些摊开来讲，有些话我在柜台上不方便说，在这里可以讲透。

一、房产抵押借款中常见的"隐形费用"套路

很多人认为贷款就是还本付息，利息低就划算。这样的想法太幼稚了。市场上有很多非银机构或者不靠谱的中介，他们最喜欢的就是在利率之外给你加上各种各样的附加费用。评估费、下户费、渠道费、咨询费、渠道保证金……名目繁多，你根本防不胜防。去年遇到一个做餐饮的小老板急着用钱周转，找了一个所谓的"正规机构"申请了抵押贷款。合同签得比较随意，在放款的时候直接扣除了8%的"通道服务费"。实际上这就是变相砍头息的行为，并且在你的合同中根本看不到问题所在，因为对方把这笔费用写成了咨询服务的形式。

正规的银行抵押贷款除了评估费（有些银行甚至免去）以及抵押登记费之外，基本没有其他的前置费用。中介说下户费收两千、外勤费五百的时候，在行业内其实是很常见的现象，并不是什么秘密信息被泄露了的意思。这行里有一些不成文的规定，很多费用是可以协商的甚至是不需要支付的，但是你不问的话他们是不会主动告诉你的。

二、合同中出现的文字游戏以及空白条款

说到合同，这可是个非常敏感的地方。很多人签合同时根本不看或者看了也不懂那些密密麻麻的条款。我见过最离谱的一份合同里写的是借款100万，但实际上只收到了92万，剩下的8万元被标为"风险保证金"，说是要还款正常一年之后再退回来。结果怎样？那家机构就是靠这样的方式赚钱的，各种理由卡你的时候最多可以让你拿到的钱就看对方的心情了。

还有一种比较隐性的就是"空白条款"。签合同的时候，一些重要的地方留白了，对方会跟你说可以等以后再补上。千万不要相信。我见过有客户签订的空头协议书，在后来填写利率时比口头承诺高出很多倍不止。到时候你没有证据的话就打官司也没用。

那么有人会问：我怎样才能知道合同有没有问题？其实一般的人是看不出来。建议签之前把合同带回家，请懂法律的朋友看一下，或者逐字阅读一下。不能解释清楚的钱和空白处都不应该签字。这件事情没有商量的余地。

三、还款方式中"等额本息"的大坑

踩坑的人最多的地方。很多中介在推荐产品的时候，只会告诉你月息低到多少厘，并不会提到还款方式是什么样的。房产抵押借款的还本付息方法多种多样，等额本金、按揭支付法……各种各样的利息差别很大

比如同样是借100万，年化利率6%，等额本息还3年的资金利用率和先息后本还3年的资金利用完全不同。每个月都需要偿还本金的金额比较大，在这个过程中你的经济负担会很重，但是很多中介都不会主动告诉客户这样的信息。他们只说月供低，并没有提到因为贷款年限拉长了而使得总的利息更高一些。

我见过一个做批发生意的客户，本来现金流就紧张了，结果办了个等额本息抵押贷，每个月还完贷款之后进货的钱就没有剩下多少了。后来我又为他重新设计了一个先息后本的产品，在还款压力上小了很多。因此在申请贷款之前要弄清楚：采用什么样的还款方式？每月需要偿还多少钱呢？不能只看利率数字来判断问题。

四、"包装资质"所存在的法律风险

这个话题比较敏感，但是我认为有必要说出来。市场上有很多中介声称可以"包装资质"，说你的征信不好没关系、流水不够也没关系，他们能帮你搞定。听起来很诱人吧？别傻了，这件事的风险很大。

所谓的"包装"，就是为你伪造流水、合同以及婚姻证明。如果这些东西被银行发现的话，贷款就直接拒批了，更不用说背负着骗贷的法律风险了。现在的银行审核系统越来越智能，很多假材料根本过不了关。前年我遇到一个客户，在中介的带领下办理了一张虚假离婚证，并因此进入了黑名单之中，之后想要正常申请房贷已经不可能了。

而且就算侥幸批下来了，这笔钱你敢用吗？万一后面银行贷后审查发现有问题需要提前还款的时候，你能拿什么来偿还呢？因此我态度很明确：资质不够就老实想办法补救一下或者找担保人，千万不要去碰"包装"这根红线。不靠谱的中介只管收钱了之后出了事他们跑得比谁都快。

关于"过桥资金"的补充提示

还有一个坑，很多人不知道的就是"过桥资金"。如果你的房子有贷款的话想转贷或者换银行就中间需要有一笔钱把原来的贷款结清。这时有些中介就会给你推荐"过桥资金"，说利息低、放款快。但是实际操作中过桥资金的利率非常高，并且按照天数来计算利息。万一新贷款批不了或者是放款推迟了的话每天都会产生很高的利息支出。有人因为使用了两个月左右的资金而多支付十几万人民币的费用。各地情况不一，风险较大，可以不用就不要用。

写这么多，其实也是想让大家知道：抵押房产借款陷阱有哪些除了利息高低之外，还有其他很多东西。从选择机构、审阅合同到确定还款方式再到最终放款，在每一个步骤中都有可能存在被操控的情况。老周后来在了我的建议下请了法务来帮忙处理，虽然那笔服务费没有全部要回来，但是至少保住了部分损失。他告诉我说早知今日之事也去问我吧，并不致于吃这亏。

如果你正在考虑办理房产抵押贷款的话，我的建议很简单：先去正规的银行咨询一下方案，在详细了解之后再对比其他渠道。任何让你觉得"不对劲"的地方都要谨慎对待，并且要多问几个人、查一查资料。房子是最大的资产，不要因为一时着急就把自己的资产变成别人的提款机了。