房产抵押借款有哪些流程？12年老中介给你扒一扒里面的门道

上周有个做餐饮的老哥急急忙忙来找我，一进门就把房产证拍在了桌子上说要周转80万，并问我能不能三天之内放款。翻看了他的资料后发现房产证是老婆的名字，在外地出差根本无法签字。老兄当时就愣住了，网上看别人办挺简单的呢？怎么到他这里就不行了？房产抵押贷款需要经过哪些步骤网上那些文章写的很花哨，唯独没有把真话说透。今天我就把这件事掰开了揉碎了讲一讲，省得你们到时候和我的客户一样跑断腿也办不成事儿。

第一步：评估房产和征信，不要自己瞎折腾

很多人一上来就往银行跑，纯粹是浪费时间。银行客户经理每天忙得脚不沾地，你看一眼征信花的时间就像地图一样多，直接给你拒了都没有解释的机会。正确的做法就是先把征信报告打出来自己看一下或者请个懂行的人帮你过一遍。

去年我遇到一个客户，征信上有五次连三累六的逾期记录，他自己觉得问题不大，并且说信用卡年费没交。结果怎么样？四大行都进不去。不同的银行对标准的要求差别很大。有的银行认为你的逾期金额小可以给你开个非恶意逾期证明；也有的直接免谈了。自己瞎申请被拒一次之后，在征信上就多一条查询记录，再想找到下家就很困难了。其实也就是给自己的身体做一次检查吧，并且不要带着病去挂号。

第二步：准备材料，房产抵押贷款申请流程中最重要的一步

材料方面，很多人认为只要拿上房产证、身份证就可以了。别傻了，银行也不是开善堂的。除了基本的身份证明、户口本以及婚姻状况之外最重要的是用途说明及还款来源。

说到婚姻证明，这里有一个坑要提醒一下。如果是已婚的话，则需要夫妻双方一起到场签字。不要想着搞什么假离婚证了，现在银行系统联网了，民政局一查一个准。前年有个客户想钻这个空子被银行拉进黑名单三年内别在该城市办贷款了值得吗？

经营性抵押贷还要提供营业执照、购销合同以及上下游发票。这些材料怎么准备，里面学问大了去了。有的银行要求营业证满一年才可办理贷款，也有些银行只要求三个月就可以申请贷款。我经手的单子里有三成因为资料不全而被退回。向客户经理索要清单时，他给你一张纸，并且上面写的很笼统，等你交上去之后又说需要补充什么了不起呢。来回折腾半个月了黄花菜都凉了。

第三步：银行面签、审批，这才是重头戏

材料准备好了之后，就要去银行办理面签手续了。很多人对此并不重视，认为只是签名这么简单的事情。大错特错了。在与客户经理见面的时候会问到一些问题：贷款用作什么？经营情况怎样？还款资金从哪里来？你回答得模棱两可或者前后不一致的话，客户经理心里就会打个问号。

我的一个做建材生意的朋友去银行面签的时候，客户经理问了他贷款要做什么用，他说是用来炒股的。好家伙就这样被请出去了。按照规定，抵押贷的资金不能进入股市、楼市。这话可以直言不讳地说出来吗？企业经营周转需要借款采购原材料等等。当然材料得做好真人的样子，别让人发现有什么问题。

审批的时候，银行会查看你的征信情况、负债状况以及房产的价值，并且还会看你有没有其他的收入来源。有一个很多人不知道的内幕：银行内部有一份"白名单"行业，比如公务员、医生、教师等行业的申请通过率和额度都会高一些。如果你从事的是娱乐业或者风险较大的行业的话，就会被降低授信额甚至拒贷。各家银行的标准不一样，并且每年都在变化中。去年还不是这样的情况，在今年政策刚刚调整过后风控就变紧了。

第四步：房产评估及抵押登记，钱也不是那么好搞的

审批通过之后，银行就会请评估公司上门来对你家的房产进行估价。一般情况下估值会低于市场价格，在七八折左右。为什么？为了确保有足够的安全余量，如果借款人无法偿还贷款时可以拍卖房屋以抵偿本金和利息。

评估完毕之后，就需要到不动产登记中心进行抵押登记了。现在很多城市都可以在网上办理这项业务，非常方便。但是有些地方还是需要亲自去一趟的，排队、填表、提交材料都要花上半天的时间。完成抵押登记后，银行拿到他项权证才会放款。

说到放款，这里还有一件事要提醒大家。有的银行贷款直接打到你的账户里，也有可能是给你指定的上下游企业的账户转过去的。如果是后者的话就需要提前和对方沟通好钱到了之后能不能及时转入你自己的账户中去否则就只能看着了别把钱存放到别人的卡上不能取出

第五步：贷后管理，不要以为拿到钱就万事大吉了

钱到手了，很多人就认为事情已经结束了。天真无邪的样子。银行有贷后管理的说法，在规定的时间内会抽查你资金的使用情况以及经营状况。如果发现你在用这笔钱买房或者炒股的时候出现了问题，或者是企业的运营出现问题的话就会要求你们提前还款。

我的一个客户贷了200万，原本是打算用来扩大经营的。结果他觉得股市行情很好，于是偷偷把这笔钱拿去炒股赚了一笔。本来以为神不知鬼不觉，没想到银行在贷后抽查的时候发现了资金流向异常的情况，并直接发函要求他在一个月之内还清贷款。哪里来的那么多现金？最后只能卖房来偿还债务，亏得很惨。

贷后管理方面，各个银行的严格程度不一。有的银行睁一只眼闭一只眼，只要按时还款就可以；有的银行查得比较严，在每个季度都要交上一份经营报告。在申请之前最好打听一下情况，不要给自己埋雷。

一些容易被忽略的小细节

说一些网上查不到的事情。第一，申请的时间要掌握好。每季度末、年底的时候银行资金比较紧张，审批速度就会变慢，并且利率也相对较高些。想要贷款的话最好选择在季初或者年中这两个时间点比较好一点，在这两个月里借款额度会比较多而且审核也比较快，另外还可以跟贷方商量一下降低利息的情况。

第二，找对人很重要。自己去银行就是散户；通过中介的话就变成了VIP了。为什么？因为和银行有合作的关系，所以可以获得更低的利率以及更加快速的审批通道。当然要跟中介谈好价钱不能被坑。各个城市的行情不一样，我对本地的情况比较了解，其他的我不敢乱说。

第三，房产抵押贷款的过程是怎样的？最大的陷阱并不在流程上，在于你的期望值。人们以为房子的价值是多少就可以贷出多少钱来，并不是所有的房都可以按评估价值的七成去申请贷款。还有人认为利率越低越好，结果选择了先息后本的产品，三年之后需要一次性还清本金的话，到时候用什么还款？选择产品要根据自己的偿还能力而定，不能只看利率高低。

写了这么多，其实就一句话：专业的事交给专业人士去做。你自己摸索的时间成本和试错的成本加在一起可能比中介费还要高。找中介机构的时候要擦亮眼睛，不能被那些满口承诺的机构所蒙蔽。

如果真的要办的话，先把征信打出来，请个靠谱的人帮忙看一下可以做哪些产品、利率是多少、大概能贷多少钱心里有数之后再行动。不要像开头的老哥那样拍了房产证就来人了结果连门都进不了。