保交楼专项借款给哪些行？我打听了半个月，答案跟你想的不一样

去年冬天，我在郑州做了一个烂尾楼的调查工作，在那个地方天气特别冷，售楼处门口的雪都没有人清理。六十多岁的老人站在工地围挡外发呆，三年前买的房子本来应该在去年交付给业主了，现在连窗户都没装好。大爷问：记者同志，“专项借款”有没有用到项目里去？银行不是说早就批了吗？

这个问题我当时没有回答出来。回来之后我花了半个月的时间专门研究保交楼专项借款的主要支持对象是地方政府，也可以用于房地产项目开发建设中。问了很多银行系统的朋友们，也查阅了央行、住建部可以公开的信息。其实答案和普通老百姓的想法大相径庭。

这笔钱不是随便能拿到的普通贷款

很多人有一个错误的认识，认为保交楼专项借款就是银行放出来的一种特殊的房贷或者开发贷，开发商或者是购房者都可以申请。别傻了，这根本不是一回事。这笔钱是央行指导政策性银行发放的，属于"政策性资金"，具有很强的救助性质。

说到底，它并不是一种商业贷款。去商业银行网点问客户经理能不能申请保交楼专项借款的话，大概率会一脸懵逼的样子。因为这件事不是他们能做主的，而且也不在他们的职责范围内。

我专门询问了国开行的一位朋友，他说："这些资金都是专款专用的，直接打到政府指定的监管账户上，并且中间不会经过开发商之手，更不可能被普通企业或者个人接触到。"

那到底保交楼专项借款的主要支持对象是地方政府，也可以用于房地产项目开发建设中。发放的话呢？目前可以确定的是，主要为两家政策性银行所承担：国家开发银行、中国农业发展银行。建设银行也有参与其中，并且规模较小一些。

为什么只有这些银行可以被选中？

我刚开始也觉得奇怪，为什么工商银行、农业银行等大行不参与其中呢？后来想通了，这事儿要从银行的性质说起。

国家开发银行属于政策性银行，其主要任务就是为国家重点项目的建设提供资金支持，并且不吸收居民存款，所筹集的资金来源于发行债券。让国开行来做保交楼借款就可以避开商业银行那种"必须看抵押物、必须要算收益率"的硬约束了。烂尾楼这种东西哪里会有好的抵押品呢？

中国农业发展银行也参与其中，我一开始觉得挺意外的。后来查资料才知道，在三四线城市甚至县城有很多烂尾楼项目，农发行在县域网点和资源比国开行多一些，落地执行比较方便。网上很少有人提及该细节。

建设银行本身就有很深的房地产信贷业务背景，参与进来主要是为了配合配套融资。但是专项借款的主要部分还是由两家政策性银行承担着。

一个常常被忽略的小地方

我在调查中发现一个很有趣的事情：这笔借款的落地，地方政府的作用比银行大得多。银行只起到资金通道的作用，决定某个项目是否可以拿到钱以及能拿多少钱的是当地的住建部门和政府牵头的工作专班。

有个在住建局工作的读者跟我透露，去年他们整理申报材料就用了两个月时间，每个烂尾项目都需要单独制定"一楼一策"方案，并且还需要估算一下钱款到位后可以完成哪些工作、销售回笼资金能覆盖多少部分缺口。银行按照这个计划放贷的时候，开发商是不能随便申请的。

保交楼专项借款资金用到了哪些城市？

这也是一个很容易踩到坑的地方。有人认为全国烂尾楼都可以覆盖，其实并不是这样。专项借款有额度限制，并且第一批发放非常谨慎。

根据我所了解到的情况，郑州、武汉、长沙、南昌等烂尾楼问题比较严重的城市属于首批投放的重点区域。但是每一个项目的标准都相当严格：必须是有资产可以覆盖负债，并且追加资金之后真的能够完工交付的项目。资不抵债、官司缠身的"死盘"，专项借款一般不会涉及。

其实这个标准很严苛。但是从银行和政府的角度来看也能够理解：专项借款是救急而不是救命，钱要花在能盖起房子的地方上，否则就等于白费功夫了。

去年十一月我采访过一个郑州的开发商，他名下有两个烂尾项目。其中一个是获得了专项借款的支持，并且外立面已经完成了；而另一个因为债务纠纷比较复杂，在那里晾了很长时间还没有动工。他说的一句话我一直记在心里："这钱是救命粮，但是并不是人人都能吃到。"

普通人可以从这笔钱中得到什么呢？

写了这么多，也许有人会问：这些和我有什么关系？我不是开发商。

关系大了。如果买的房子烂尾了，想知道能不能用专项借款来覆盖的话，不要去银行问，直接找当地的住建局或者街道办了解情况就好。手里有申报项目的清单，哪些项目已经进入盘子、哪些还在排队中才是最重要的信息。

还有一点就是专项借款只是"启动资金"，很多项目还需要配套的商业贷款和社会资本才能全部完成。因此有时候你会看到新闻上说某个项目获得了融资或者拿到款项了，但是过了大半年之后还是没有交货给客户的情况出现，大概率是后续的资金跟不上所致。

我认识的一个业主代表去年为了这件事情跑了不下二十次政府部门。他说，与其在网上看各种小道消息，不如老老实实地加入业主维权群，跟着大家一起盯着进度走。政府专班的人也怕业主闹起来，你盯得紧一点的话项目推进就快一些。

那些打着"保交楼专项借款"旗号收钱办事的中介，百分之百都是骗子。这钱根本不会经过私人之手去运作这笔资金的人是不存在的，直接报警就对了。

到此为止，答案已经很明朗了：保交楼专项借款的主要支持对象是地方政府，也可以用于房地产项目开发建设中。主要是国开行、农发行参与，建行也有一部分；但是更重要的是这笔钱给哪个项目以及怎样分配都由地方政府自己决定，并不依赖于银行。

在售楼处门口发呆的大爷后来给我发过一条微信，说他的房子已经被列入第二批申报名单了，并且虽然还没有开始建设，但是至少有了盼头。

这就是现实，虽然不完美但是比没有要好。