最近好多朋友都在问，要是把首套房卖了再买房，到底算不算二套？这个问题吧，说简单也不简单。不同城市政策差得可多了，有些地方只要没贷款记录就算首套，有些地方哪怕房子卖了，贷款记录还在系统里挂着。更麻烦的是，税费、首付比例这些都会跟着变。比如有个同事去年卖了杭州的老破小，今年想换房才发现，首付要多掏20%！气得他直拍大腿说“早知道这样，当初就该先打听清楚”。所以啊，今天咱们就来掰扯掰扯这里头的门道，顺便分享几个真实案例，保准让你少走冤枉路。
先说说最让人头疼的“认房又认贷”政策。像北京、上海这些大城市，基本都执行这个标准。什么意思呢？就是哪怕你现在名下没房，但只要征信报告上有过房贷记录，再买房就按二套算。我表弟去年就吃过这个亏，他把广州的房子卖了以为能按首套买，结果银行一查记录，得，首付直接从35%涨到70%。
不过也有例外情况。像长沙、郑州这些城市，如果房子已经卖掉且结清贷款，有些银行会网开一面。但这里有个坑要注意——公积金贷款和商业贷款是分开算的。有个读者在武汉用公积金买过房，后来卖掉换商业贷款，结果还是被认定为二套，你说气不气人？
说完政策再说钱的事。首套和二套的税费差距，有时候能差出一辆车的钱。普通住宅的契税，首套90平以下收1%，二套直接翻倍到2%。要是买的是200万房子，这就差出2万块。更别说那些增值税、个税之类的了。
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我邻居老张最近置换房子就遇到这事。他原先首套买的时候契税只交了1.5万，现在换房被算二套，契税加上增值税多掏了6万多。他跟我说：“早知道税费差这么多，当初还不如直接一步到位买个大的。”
现在银行查贷款记录可仔细了，连十几年前的记录都能翻出来。有个案例特别典型：王女士2008年在老家县城贷款买过房，2015年结清卖掉。今年想在深圳买房，银行调出全国联网的征信记录，硬是按二套房算。她说：“我都十几年没贷款了，这系统记性也太好了吧？”
这里教大家个妙招——提前打征信报告。最好去人民银行拉详细版，看看有没有历史记录。要是发现有未结清贷款，赶紧处理掉。不过要注意，征信更新需要时间，一般要等1-2个月。
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之前有对小夫妻想用假离婚规避二套政策，结果婚是离了，房子买完却复不了婚。还有个更夸张的案例，有人把房子过户给70岁老母亲，结果老人突然去世，兄弟姐妹都来争房产，真是赔了夫人又折兵。
要是真打算置换，记住这三点：
有个做中介的朋友跟我说，他们最近帮客户操作了个成功案例。客户先把首套房过户给已成年的儿子（满18岁且无房），等半年观察期过后，自己再买房就顺利按首套算。不过这个方法得家里有条件配合，不是谁都适用。
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说到底，首套卖掉再买算不算二套这个问题，真得具体情况具体分析。政策像六月天说变就变，去年还能用的法子，今年可能就行不通了。建议大家做决定前，务必带着材料跑趟房管局和银行，别光听中介忽悠。毕竟买房是大事，多问几句、多跑两趟，总比事后后悔强，你说是不是这个理？
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