说到房产营业税啊，很多朋友可能都听过这个词，但具体怎么计算总是一头雾水。特别是2021年政策调整后，有些细节连中介都不一定说得清楚。今天咱们就来唠唠这事儿，用大白话讲讲现在买卖房子到底要交多少税，怎么才能合理规划。记得看到最后，有个朋友去年就因为没搞清楚这个税，白白多花了5万多块钱呢！
其实房产营业税现在已经改名叫增值税了，不过大家还是习惯叫老名字。简单来说就是房子转手时产生的税费。这里要注意，现在主要分两种情况：普通住宅和非普通住宅。普通住宅的标准各地不太一样，比如上海要求面积不超过140平，价格低于同区域均价1.44倍。
现在的算法跟以前有个很大不同——差额征税。计算公式是这样的：
举个栗子，老王2015年花300万买的房子，现在卖500万。如果能提供购房发票，税费就是(500-300)×5.6%11.2万。要是发票丢了，就得按500万全额计算，那可是整整28万呢！
政策其实给老百姓留了优惠口子，满足这三个条件就能免交：
不过要注意，非普通住宅就算满五年也要交差额税。我有个亲戚在深圳卖房时就踩了这个坑，他以为满五年就没事，结果那套大平层被认定是非普通住宅，最后补缴了20多万税费。
最近帮朋友处理房产交易时发现，很多人在这几个地方容易出错：
上图为网友分享
有个真实案例，小张去年卖房时把30万的装修发票翻出来了，结果省了1.68万税费。所以说啊，平时养成保存票据的习惯很重要。
最近在房产交流群里发现，不少人对营业税存在误解：
1. "满两年就不用交税"——错！普通住宅满两年免的是增值税，但个税还是要交的
2. "税费都是买家承担"——其实买卖双方可以协商，但多数情况卖家要承担增值税
3. "商铺和住宅税率一样"——商业房产税率更高，这点要特别注意
上图为网友分享
遇到下面这些情形要特别注意：
• 夫妻离婚房产分割：如果更名后马上出售，可能被认定非家庭唯一住房
• 法拍房：税费通常由买家承担，但具体要看法院公告
• 公司名下房产：税费计算方式完全不同，可能涉及土地增值税
去年帮客户处理过公司名下的商铺交易，光是增值税就占了总价的12%，这还没算其他税种呢。
上图为网友分享
虽然政策随时可能调整，但有几个方向值得关注：
首先，针对多套房持有者的税收可能加强，最近某些城市已经在试点房产税了。其次，保障性住房交易可能享受更多优惠。最后，税收大数据联网后，想通过做低成交价避税的空间会越来越小。
说到底，房产营业税的计算既要懂政策，又要会算账。建议大家在交易前，最好找专业人士做个税费测算，别像我那个朋友似的，本来想着省中介费自己操作，结果反而多花冤枉钱。毕竟动辄几万甚至几十万的税费，多了解点门道总是好的对吧？
发表评论
暂时没有评论，来抢沙发吧~