公积金和商贷的区别有哪些？这5点帮你轻松搞懂买房贷款门道

最近有朋友问我，公积金贷款和商业贷款到底有啥区别？这个问题看起来简单，但真要仔细琢磨，还真有不少门道。咱们普通老百姓买房，谁不想选个最划算的贷款方式呢？不过这两种贷款在利率、申请条件、还款方式上确实存在不少差异，今天咱们就掰开了揉碎了好好聊聊，保证听完之后你心里跟明镜似的。

一、利率差得不是一星半点

先说最实在的——利息。现在商业贷款基准利率大概在4%左右，但各家银行实际给的时候还会上浮个10%-20%。而公积金贷款就温柔多了，目前五年期以上才3.1%的利率。别小看这不到1%的差距，举个例子，要是贷款100万分30年还，商业贷款总利息能比公积金多出整整40多万！这钱都够买辆入门级宝马了。

• 公积金利率：3.1%（五年期以上）
• 商贷利率：4.0%起（各银行有浮动）

二、申请门槛大不同

想用公积金贷款，得先过"资格审查"这一关。得连续缴纳公积金满6个月（有些城市要1年），而且账户余额还不能太少。要是换工作断缴过，或者单位压根没给交公积金，那就只能跟商贷相亲了。商贷虽然对公积金没要求，但银行会死盯着你的工资流水和征信报告，有个信用卡逾期记录都可能被卡。

上图为网友分享

有个朋友去年买房就吃了这个亏，他公积金刚交满5个月，开发商急着要首付，最后只能选商贷。现在每个月多还两千多块，肠子都悔青了。

三、贷款额度天上地下

公积金贷款有个"天花板"，比如北京最多只能贷120万，上海更低只有60万。要是买的房子总价高，剩下的部分就得自己凑或者走组合贷。商贷就灵活多了，只要你能通过银行的压力测试，一般能贷到房价的70%-80%。不过最近听说有些城市开始试点"商转公"业务，这对已经选了商贷的人来说算是个好消息。

四、提前还款的猫腻

很多人不知道，提前还款这事也有讲究。商贷要是想提前还，银行可能会收违约金，有的要罚1个月利息，有的按剩余本金收1%。公积金贷款就厚道多了，很多地方提前还款完全免费，只要正常还款满1年就行。不过要注意，提前还款最好选缩短年限而不是减少月供，这样能省更多利息。

五、隐形福利别错过

除了贷款本身，公积金还有不少隐藏功能。比如租房可以提取，装修也能用（虽然很多城市取消了），就连得了大病都能申请提取。商贷可没这些附加价值，不过现在有些银行会送点装修优惠券之类的，算是蚊子腿肉吧。

说到这儿，可能有人要问：那组合贷是不是更好？确实，组合贷能兼顾额度和利率，但办理流程真的麻烦。得同时跑公积金中心和银行，材料要准备双份，整个流程比纯商贷多出小半个月。要是急着过户的话，可能等不起这个时间。

最后提醒大家，选贷款方式千万别跟风。得算清楚自己的公积金余额、未来收入预期，还有打算持有房产的时间。要是准备五年内换房，选商贷可能更划算；要是打算住上十几年，那公积金贷款的优势就明显了。记住，适合自己的才是最好的！