70万房贷20年月供多少？算完这笔账再决定买房计划

最近有朋友在群里问，70万房贷分20年还的话，每个月到底要掏多少钱？这个问题看起来简单，但真要算清楚还真得掰扯掰扯。其实月供金额不是拍脑袋就能确定的，得看银行给的利率、还款方式这些门道。比如说现在常见的LPR利率，加上基点之后，可能每个月的还款额能差出好几百块。这里头还牵扯到等额本息和等额本金两种不同算法，前者每月固定还款但利息多，后者前期压力大但总利息少。咱们今天就拿计算器好好敲一敲，看看这70万房贷背在身上，二十年里究竟要承担多少压力。

一、利率波动对月供影响有多大

现在各家银行的房贷利率啊，基本上都是跟着LPR走的。就拿2023年的情况来说，首套房利率最低能到3.7%，不过这个数字可不是固定的。要是遇到政策调整或者经济形势变化，分分钟可能上浮个0.5%。别小看这零点几的变动，算到二十年里那可是真金白银。

• 按3.7%利率算：等额本息月供约4150元
• 利率上浮到4.2%：月供直接跳到4300+
• 要是选等额本金：首月要还5400左右，每月递减11块

这里有个容易被忽略的点，银行放贷时用的都是年化利率，但实际计算时是按月计息的。也就是说3.7%的年利率，折合到月利率其实是3.7%÷12≈0.308%。别看这个数字小，二十年下来会产生复利效应，这就是为啥总还款额会比贷款本金多出三十多万的原因。

二、两种还款方式怎么选

说到还款方式，估计很多人都在等额本息和等额本金之间纠结过。简单来说，等额本息就是每个月还的钱数固定，适合收入稳定的上班族；等额本金则是前期还得多，后面越还越少，适合现在手头宽裕想省利息的。

上图为网友分享

拿70万贷20年来说，如果选等额本息：
总利息≈31.8万，月供≈4150元
要是选等额本金：
总利息≈26.3万，首月月供≈5400元，最后一个月≈2000元

不过要注意啊，很多银行对提前还款有限制，特别是选择等额本金的，可能要求还款满1年后才能提前还贷。而且现在不少城市收紧了二套房政策，要是打算过几年换房的话，还款方式的选择就更要慎重了。

三、这些隐性成本别忽视

除了月供本身，还有几个坑得提醒大家注意。首先是贷款服务费，有些中介会收贷款金额的1%作为手续费，70万就是7000块。然后是提前还款违约金，虽然现在很多银行取消了，但签合同前务必确认清楚。

另外啊，很多人在计算月供时容易忘记房产税和物业费这些固定支出。以普通小区3元/㎡/月的标准算，100平的房子每年要多出3600块，折合到每月就是300元。要是买的精装房或者高端小区，这笔开支还要往上蹿。

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四、二十年还贷的生存指南

说实在的，背二十年房贷就像跑马拉松，得讲究策略。建议把月供控制在家庭收入的40%以内，比如说两口子月入1万5，那月供别超过6000比较稳妥。现在大环境变化快，最好留出3-6个月的应急资金，防止失业或生病导致断供。

还有个实用建议，可以跟银行协商双周供的还款方式。就是把月供拆成两次还，虽然每次还的钱一样，但因为还款频率加快，总利息能省下好几万。不过这种方式对现金流要求更高，得量力而行。

最后提醒各位，签贷款合同前一定要弄清楚利率调整周期。现在多数银行是每年1月1日调整利率，要是正好赶上加息周期，第二年月供可能会突然增加。有条件的话，可以考虑在利率低点时选择固定利率，虽然前期月供高点，但能锁定长期成本。