最近有朋友在问，二百万房贷分20年还，每个月到底要掏多少钱？这个问题看似简单，但真要算起来，其实藏着不少门道。比如说吧，利率高低、等额本息和等额本金的不同，都会让月供数字相差挺大。今天咱们就来掰扯掰扯，把各种情况摊开来算清楚，说不定还能帮你找到省钱的窍门呢！
说到房贷月供，其实银行早就有计算公式了。不过咱们普通人用手机计算器也能大概算出来。比如说基准利率4.9%的情况下，二百万贷20年，等额本息的话，每个月差不多要还13088元。要是选等额本金，头一个月要还16500块，之后每个月少还34块左右。
现在银行的实际利率可能比基准利率高，比如说上浮10%到5.39%。这时候月供可就变多了。用计算器按一下会发现，等额本息每月要还13617元，比基准利率多出500多块。要是碰到LPR利率调整，每年还会跟着变，这可得提前做好心理准备。
身边有个朋友最近买房，纠结了半个月选哪种还款方式。其实啊，这得看自家情况：
前些天邻居王姐突然说要提前还贷，说看到网上有人说这样能省利息。不过这事得具体分析：要是已经还了10年，其实后面还的大部分都是本金了，这时候提前还意义不大。但如果是刚开始还贷，确实能省不少钱。
上图为网友分享
比如说，刚还了3年就提前还20万，等额本息能省下近15万利息，这可不是小数目。不过要记得看银行有没有违约金，有的银行前三年提前还款要收1%手续费呢。
说到这二百万房贷，其实还有很多隐藏知识点。比如说月供不能超过家庭收入的50%，不然生活质量会受影响。再比如说，有些银行允许每年免费调整一次还款日，这个功能关键时刻能救急。
对了，现在很多银行APP都能查剩余本金，建议每半年看一次。有次我朋友查完发现，原来自己已经还了30万本金，但利息才还了20万，这才明白为什么提前还款能省那么多。
听中介老张说，去年有个客户非要选等额本金，结果第二个月就还不上月供。最后还是求着银行改成等额本息，白白赔了违约金。所以说啊，量力而行最重要，别光盯着利息数字。
还有个朋友更夸张，把存款都拿去提前还款，结果家里老人生病要花钱，又去办信用贷，利息比房贷还高。所以说，手里还是得留点应急钱，别都砸进房贷里。
想想看，2004年那会房贷利率最高到7%，现在降到4%左右。未来20年利率会怎么走，谁也说不准。不过有个规律可以参考：经济好的时候利率可能涨，经济差的时候可能降。
要是真遇到利率大涨，可以考虑转公积金贷款。不过现在很多城市公积金贷款额度有限，二百万房贷可能得组合贷，这个流程就比较麻烦了。
最后说个省钱大招：每年底用年终奖提前还部分贷款。比如说每年多还5万，20年下来能省近30万利息，而且月供压力不会突然增加。这个方法特别适合年终奖稳定的上班族。
总之，面对二百万房贷这个大数目，既不用太焦虑，也不能太随意。把账算清楚了，选对适合自己的方式，这20年的还贷路才能走得踏实。毕竟，房子是用来住的，生活品质也不能丢啊！
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