lpr怎么算房贷利率？一文搞懂你的月供变化规律

最近总有人问我，LPR降了房贷是不是能少还点？说实话，第一次听说LPR的时候我也懵，这不就是银行和客户之间的事嘛。后来研究才发现，这玩意儿就像菜市场的"今日特价"，每个月20号更新，直接关系到咱们每月要还的房贷。今天咱就掰开揉碎了聊聊，LPR到底怎么影响房贷利率，顺便教你怎么算明白自己房子贷款那点事儿。记得拿个小本本，咱们边聊边记~

一、先弄明白LPR是个啥玩意儿

LPR全名叫贷款市场报价利率，听着挺玄乎，说白了就是18家银行每月报给央妈的"心理价位"。比如说这个月银行觉得5%的利率合适，下个月可能变成4.8%。这数字可不是随便定的，得看市场资金松紧程度，就像菜价跟着供需走一个道理。

这里有个容易搞混的点：LPR≠你实际的房贷利率。银行会在LPR基础上加"点数"，比如现在5年期的LPR是4.2%，银行可能给你算4.2%+0.5%4.7%。这多加的0.5%就是银行收的服务费，专业点叫"基点"。

二、你的房贷到底怎么算出来的

咱们以100万贷款30年为例：

• 假设签合同时LPR是4.3%，银行加点50个基点（0.5%）
• 实际利率就是4.3%+0.5%4.8%
• 这时候月供大概是5253元

要是过半年LPR降到4.0%，银行加点不变的话：

上图为网友分享

• 新利率变成4.0%+0.5%4.5%
• 月供直接降到5067元，每月少还186块

不过要注意！加点数签了合同就固定了，能变的只有LPR这部分。所以签合同前一定得问清楚加了多少点，这可是跟着你30年的大事。

三、固定利率和LPR浮动怎么选

现在很多人纠结选固定利率还是跟着LPR走。我建议这么考虑：

1. 要是觉得未来十年利率会降（比如经济增速放缓），选LPR浮动更划算
2. 要是担心通货膨胀厉害，银行可能加息，那就锁定固定利率
3. 已经还了七八年的老贷款，其实转换意义不大

举个真实案例：我表姐2020年把5.88%的利率转成LPR，当时很多人说她傻。结果这两年LPR连降，她现在利率变成4.8%，每月少还600多。所以说这事真得看眼光，就像炒股得看准大势。

四、银行不会告诉你的三个秘密

第一，重定价日选得好能省不少钱。有人选1月1日，结果正好赶上年底资金紧张，LPR可能偏高。不如选贷款发放日，银行那会儿资金相对宽松。

第二，提前还款也有讲究。如果选的是等额本息还款，前五年还的基本都是利息，这时候提前还最划算。要是已经还了十几年，剩下的主要是本金，提前还意义就不大了。

上图为网友分享

第三，二套房加点数比首套高得多。现在很多城市二套要加60个基点起步，相当于直接比首套多还0.6%的利息。所以改善型购房的朋友，得把这部分成本算清楚。

五、未来利率走势怎么看

最近美联储加息搞得人心惶惶，不过咱们的LPR倒是稳中有降。个人觉得未来两三年，为刺激经济，LPR可能还会往下走个0.3%-0.5%。但长期来看，像2008年那种4%以下的超低利率估计难再现。

这里教大家个土方法：看余额宝收益。要是货币基金收益持续走低，说明市场资金充裕，LPR大概率会降。反之要是余额宝收益突然涨了，可能就要警惕加息风险了。

说到底，LPR就像房贷的晴雨表，咱们普通老百姓虽然改变不了大趋势，但至少能做到心中有数。下次银行经理再给你推荐贷款方案，你也能说出个一二三来，不至于被牵着鼻子走。记住，房贷是几十年的事，多了解点门道总没坏处~