商品房抵押贷款需要什么手续

打算用商品房办理抵押贷款的新手朋友，估计最头疼的就是手续问题了。总担心材料少带了、流程走错了，来回折腾不说，还可能耽误事。其实啊，只要把手续拆解清楚，一步步来，一点都不难。今天就给大家好好说说，商品房抵押贷款到底需要哪些手续，新手也能一看就懂。
哪些基础材料是必须准备的？
不管去哪家银行，有几样材料是少不了的，就像盖房子得打地基一样，这些材料就是办理抵押贷款的 “地基”。
首先是身份证明，身份证肯定得有，而且得是在有效期内的二代身份证。要是身份证快到期了，最好先去换了再申请，免得银行因为这个卡你。户口本也得带上，首页、户主页、本人页都得复印好，有些银行还会看地址是否和身份证一致，不一致的话可能要开证明，这点得注意。
然后是房产证明，房产证是核心，没有它一切都白搭。要是房产证暂时没办下来，比如刚买的新房还在办证中，那肯定办不了抵押贷款，这一点新手朋友可别抱有侥幸心理。另外，房产的契税发票、购房合同也最好带上，有些银行会要求看这些，用来核实房子的购买时间和价格。
还有收入证明，这是银行判断你能不能还款的关键。上班的朋友可以让公司开收入证明，上面得写清楚月收入、工作年限，盖公司公章才有效。自由职业者没有固定工作单位的话，怎么办呢？可以提供近半年的银行流水，微信、支付宝的流水有些银行也认，只要能证明收入稳定就行。小编见过有人用自己网店的交易记录当收入证明，居然也通过了，所以灵活就业的朋友别担心，总有办法证明自己的还款能力。
婚姻状况证明也不能少。结婚的要带结婚证，离婚的要带离婚证或离婚协议，单身的有些银行要开单身证明，不过现在很多地方取消了单身证明，具体可以提前问银行。为什么要这个呢？因为如果房子是婚后买的，可能属于夫妻共同财产，需要配偶同意才能抵押，银行这是在避免后续纠纷。
这里可能有人会问，这些材料都得准备原件吗？是的，银行要核对原件，然后收复印件，所以原件复印件最好都准备好，省得当场复印排队。
特殊情况需要额外补充哪些材料？
不是所有房子都那么 “单纯”，有些特殊情况得额外准备材料，不然到了银行才发现少东西，那就麻烦了。
如果房子有共有人，比如和父母、子女共有的商品房，除了共有人的身份证、户口本，还得让共有人签一份《同意抵押声明书》，这个声明书得公证才有效。小编之前遇到过一个案例，一对夫妻共有一套房，丈夫没告诉妻子就去申请抵押贷款，结果因为缺妻子的同意声明，申请被拒，还影响了征信查询记录，所以有共有人的情况一定要提前沟通好，一起准备材料。
如果房子还在还房贷，也就是想办二次抵押贷款，那材料就更多了。除了上面说的基础材料，还得提供原房贷的借款合同、还款明细，证明自己一直在按时还款。银行还会看剩余房贷还有多少，要是剩下的房贷太多，比如超过房子评估价的 60%，可能就办不了二次抵押了。
企业主用个人商品房给企业贷款的话，还得带企业的营业执照、公司章程、近一年的财务报表，有些银行还会要求提供企业的经营流水。这是因为银行担心企业经营出问题影响还款，所以需要了解企业的经营状况。
不同银行对材料的要求会有差异吗？
答案是肯定的，就像不同的饭馆做菜口味不同一样，不同银行对材料的要求也会有点差别，咱们得提前了解清楚。
国有大行比如工行、建行，要求相对严格一些，收入证明必须是银行代发工资的流水，自由职业者的微信支付宝流水可能不认。但它们的优势是利率低、额度稳，适合材料齐全、资质好的朋友。
股份制银行比如招行、浦发，就灵活很多，对收入证明的要求没那么死板，甚至有些银行接受公积金缴存证明代替收入证明。不过它们的利率可能比国有大行稍高一点，适合材料不太全但还款能力没问题的朋友。
地方银行和信用社的要求更宽松，有些对房龄的要求能放宽到 30 年，而国有大行一般只接受 20 年以内的房子。但地方银行的额度可能有限，比如最多贷 50 万，适合资金需求不太大的朋友。
为了让大家更清楚，咱们来做个简单对比：

银行类型	对收入证明的要求	房龄限制	优势
国有大行	严格，需代发工资流水	通常 20 年以内	利率低、额度高
股份制银行	较灵活，接受多种证明	25 年以内	流程快、服务好
地方银行	宽松，门槛低	可放宽至 30 年	审核快、适合特殊情况

了解这些差异后，新手朋友可以根据自己的情况选银行，比如材料齐全选国有大行，材料有点瑕疵选股份制银行，这样能提高通过率。
办理过程中需要注意哪些手续细节？
材料准备齐了，去银行办理时还有些细节得注意，不然可能会影响办理进度，甚至导致申请失败。
提交材料的时候，一定要保证真实有效，千万别想着弄虚作假。比如收入证明虚高，或者隐瞒房产有共有人的情况，一旦被银行查出来，不仅这次申请被拒，还会被列入黑名单，以后再想贷款就难了。银行现在审核很严，连社保、个税记录都会查，想造假几乎不可能，所以老实准备材料才是正道。
签合同的时候要仔细看条款，特别是关于利率、还款方式、违约金的部分。利率是固定的还是浮动的？还款是等额本金还是等额本息？提前还款要不要收违约金？这些都得弄明白，有不懂的当场问客户经理，别不好意思，签了字就生效了，到时候再后悔就晚了。小编建议把重要条款用手机拍下来，回家后再慢慢研究，确认没问题再签字。
办理抵押登记的时候，需要房主本人去不动产登记中心，不能代办，这点要记牢。登记中心会给一个《房屋他项权证》，这个证银行会收走，等你还清贷款后，再去办理解押手续，拿回房产证。整个抵押登记过程大概需要 3-7 个工作日，不同地方时间不一样，可以提前打电话问当地的不动产登记中心。
为什么手续看似简单却总有人办不成？
有些朋友觉得手续好像也不多，可自己去办就是通不过，这多半是忽略了一些隐性要求。
征信问题是最常见的原因。比如近两年有过逾期记录，哪怕只有一两次，有些银行也会拒贷。还有的人频繁申请信用卡、网贷，导致征信查询次数太多，银行会觉得你很缺钱，还款能力存疑。所以小编建议，申请抵押贷款前 3 个月，别乱点网贷链接，也别频繁查征信，保持征信 “干净” 很重要。
房龄和面积也可能成为绊脚石。房龄超过 20 年，面积小于 50 平米的房子，很多银行都不太愿意接受，因为这类房子保值能力差，银行怕万一收不回贷款，房子不好拍卖。所以老破小的房主申请前最好先问清楚银行的要求，别白跑一趟。
还款能力评估没通过也会被拒。银行不只是看你现在的收入，还会看你的负债情况，比如你每个月要还信用卡、网贷，再加上房贷，总负债超过月收入的 50%，银行就会觉得你压力太大，可能还不上款。这时候可以先还掉一些小额负债，降低负债率，再去申请，通过率会高很多。
结尾部分
据某贷款平台 2024 年的数据显示，商品房抵押贷款的申请中，有 42% 的失败案例是因为材料准备不齐全或不符合银行要求，18% 是因为忽略了隐性要求。这说明，只要把手续准备到位，注意那些容易被忽略的细节，通过率能提高不少。
其实啊，商品房抵押贷款的手续看着多，只要一步步来，提前做好准备，一点都不难。新手朋友不用觉得麻烦，把它当成一次熟悉金融流程的机会也不错。毕竟涉及到大额资金和房产安全，多花点时间了解清楚，总比匆匆忙忙出错要好。要是实在没把握，找个有经验的朋友陪着一起去，或者提前打电话给银行客户经理咨询，都能帮你少走很多弯路。希望这篇文章能让你对抵押贷款的手续有更清晰的认识，顺利办好手续，解决自己的资金需求。