房贷未还清房产如何过户？条件与方法详解

"老王啊，我房贷还有20年没还呢，现在想卖房过户行不行？" 昨天邻居张阿姨火急火燎跑来问我。哎哟，这问题可太常见了！今天咱就掰开了揉碎了说说，房贷没结清到底能不能过户，看完保你门儿清！

一、房贷没还完，房子到底算谁的？

先泼盆冷水：房贷没结清，房产证上写的可是你和银行两个人的名字！ 准确来说，房子抵押状态下，银行有"他项权利"，相当于银行握着"半把钥匙"。

自问自答时间：
Q：那我每月还贷不是白还了？
A：当然不是！你还的是"赎回权"，就像分期付款买手机，没付完尾款前手机店也能远程锁机对吧？

上图为网友分享

重点来了：
可以过户，但必须走"带押过户"或"赎楼"两条路
不能直接过户，银行不同意的话，房管局根本不给办手续

二、实操指南：两种过户方式大PK

1. 带押过户

2023年起全国推广的新政策，简直是为房贷族量身定做的福利！

个人见解：这政策真香！不用先借钱还贷，买卖双方直接去银行办转移登记就行。不过要注意 不是所有银行都支持，建议先打客服电话确认！

2. 传统赎楼流程

如果当地不支持带押过户，那就得走老路子：

1. 卖家找担保公司借钱还贷
2. 银行解除抵押
3. 正常过户
4. 用买家首付还担保公司

血泪教训：去年深圳有个哥们为了省担保费，自己借钱赎楼，结果买家贷款批不下来...现在还在打官司呢！

三、必须知道的5个避坑指南

1. 查清当地政策：比如郑州金水区去年就发生过带押过户系统故障，导致30多笔交易卡壳
2. 提前半年养征信：别等到要卖房了才发现信用卡逾期影响贷款
3. 合同要加"免责条款"：写明"若贷款审批失败，无条件解约"
4. 警惕黑中介：有人冒充银行职员收"加急费"，其实根本没用
5. 留足时间缓冲：建议预留至少2个月操作期

独家干货：银行不会告诉你的小技巧

最近帮朋友办过户时发现个神操作：如果买家也在这家银行办贷款，可以申请"内部转移抵押"，能省掉评估费！

还有个冷知识 公积金贷款的房子往往更容易带押过户，因为公积金中心流程更透明。