房子抵押借款怎么样？这事儿没你想得那么简单

前两天张姐约我喝茶，一坐下来就愁眉苦脸地拿出一大叠材料问我这笔贷款划算不。她儿子创业缺资金，有人建议把自住房抵押出去可以借到几百万。张姐心里很紧张跑来问怎么办房子抵押借款怎么样会不会把房子给毁了。说实话，这样的问题我这十年来听的耳朵都要起茧子了，但是每次看到借款人的那种茫然又期待的眼神时，我还是得耐心地把这些事情掰开揉碎讲给他们听。

其实很多人对于这件事有着很大的误解，认为把房子抵押给银行之后，房子就不是自己的了。简直想得太多了。比如说房子抵押就好比你把自己的传家宝存到当铺里去，当铺给你一笔钱，并且需要按时交纳一定的费用（利息），到期后本金还上就可以取回你的东西，在家里依旧可以欣赏这些物品。只有当你实在没钱还款的时候，当铺才会把你的传家宝卖了抵债。所以抵押的是房子的"处置权"而不是你拥有的"居住权"，也就是说你可以继续住在那所房子里，并且房产证仍然在你的手上，只是后面多了一个银行的抵押章而已。

为什么会有许多人询问房子抵押借款的利息是否高？

这样看待比较合适。如果你拿去跟公积金贷款相比的话，肯定是没有优势的，因为公积金是国家给的一种福利。但是和市面上网贷、信用卡分期比起来就完全是降维打击了。我手上有一个新做的案子，做服装批发的老陈去年为了囤货在某平台上借了30万，年化利率算下来要18%，还得按等额本息还款，压得他喘不过气来。后来让他办理房屋抵押经营贷的时候把利率降到三点多左右，并且是先息后本的形式，在每个月只用支付利息的情况下就可以节省几千块钱的资金利用率也得到提高。

银行认为你有房子压着，跑得了和尚、跑不了庙，所以敢给你低利率。这就是所谓的风险定价，房屋就是你的信用保证。但是这里面有个坑，并不是所有人都知道的。有些中介会忽悠你说可以做到超低利息，实际上那是经营贷的利率，一个上班族没有营业执照怎么去申请？他们就有"办法"来为你包装一个空壳公司。这件事情我不建议碰触，风险很大，一旦被银行发现资金用途违法的话，就有可能要求你提前一次性结清贷款了，在那个时候你还想哭到哪里呢？

除了利息之外，还有许多看不见的费用会把你坑死

除了利息之外，还有一些杂七杂八的费用等着你。评估费、公证费以及其他一些不靠谱的中介机构还会收取所谓的"渠道费"和"加急费"等额外费用。去年有一个小伙子找我，在某个机构申请贷款的时候合同上写着服务费为3个点，但是放款时直接扣了10个点说是各种杂费加起来。当时这个年轻人很疑惑，钱都还没有来得及捂热就被咬了一大口，这不是坑人吗？

正规的银行抵押贷款，费用是透明的，主要就是评估费以及一些工本费。但是市场上那些非银机构甚至有些担保公司套路就深了。我见过最离谱的一个例子，借款合同上写的是200万元，但实际上拿到手的钱只有160万，其中40万元是以"保证金""服务费"的形式被扣掉的，但每个月你还是要按着200万元本金来还利息。实际利率算下来比想象中高得多。所以签合同时眼睛睁大一些看清楚自己能拿多少，合同上写的多少钱要写得清清楚楚一点，千万不要傻乎乎地被人给卖了还想帮人收钱吧。

两种常见的还款方式选错了，就会拍大腿

还款方式这个问题上，很多借款人根本不把它放在心上，觉得反正都要还的，为什么不一样？差别大得很。常见的有两种：等额本息、先息后本。等额本息就是跟房贷一样，每个月偿还一部分本金和利息，压力比较均匀，适合收入稳定的上班族。先付息再还款的方式很好用，在每月只支付利息的同时把最后一期作为还清全部借款的款项来使用，近几年做买卖的人特别喜欢它因为它的资金利用效率最高

但是先息后本有一个大坑，就是最后的那一笔本金。我的一个做工程的朋友三年前办了先息后本的贷款，今年到了还款的时候要还本金了，可是工程款还没有拿到手呢，到处借钱凑钱过桥，差点把房子给断供了。没有固定的回款周期或者收入不稳定的话，请不要贪图先息后本"轻松"的理由而去申请这样的产品，在到时候拿不出几百万的本金时你就会明白什么叫欲哭无泪了。这件事并没有好坏之分，只有适合不适合你的现金流的区别。

办理流程中的一些"捷径"

办理过房贷的人都知道，这个过程非常繁琐，让人想撞墙。经营性抵押贷款比这更复杂得多。除了常规的征信、流水、房产证之外还要有营业执照（申请个人信用消费贷款）、购销合同以及上下游凭证等资料。“资金用途”最容易被卡住的地方就是这里了。银行放款并不是直接给你转账，而是转给你的"上游供应商"。很多人认为随便找一个朋友的朋友拿一下就可以了，现在银行查得比较严格，这个办法早就不行了。

具体数字我已经记不清楚了，大约是这样的情况，在去年的时候我们这里有30%的抵押贷款被抽贷了，都是因为资金回流而被监测到。什么是回流？银行把钱给供应商后，再由你接收回来就叫回流。一旦系统发现违规使用资金的情况就会直接认定为违规行为。所以现在正规的做法就是必须走一遍账目，并且要有真实的发票来佐证。那些说随便签个合同就行的中介大都是不想负责任的人，真出了事了就得自己承担后果。

另外还有一个需要提到的问题就是房子的评估价格。你认为你的房屋价值为五百万，但是银行给出的价格却是四百万。中间差额会影响可以贷款多少金额。各个商业银行对标准不同，有的认可学区房、有的只看地段、也有些对于老破小不太友好。不同的城市情况不一样，在本地我了解的情况是这样的，其他的我不太清楚，不过道理是一样的。多去几家银行咨询一下或者找一个有资质的估价机构先进行评估，心里有个大概的概念比较好。

是否适合我？问自己三个问题

说了这么多，房子抵押借款怎么样到底怎么样？这事儿不能一概而论。首先要问自己三个问题：这笔钱要用来干什么呢？预期的收益能否抵消利息的风险？还不上的话怎么办？

如果你是想用钱买东西的话，买车、装修、旅游都要三思而后行。把房子抵押出去去消费是最不划算的买卖。消费品会贬值而房产可以保值，拿价值较高的东西换掉价格较低的东西并且还要承担利息，这样算来算是吃亏了。但是如果你想经营周转或者投资回报率高于贷款利率的项目的话，那这就是一笔好生意。做生意要算账一样，借钱也要算账。

另外一种情况就是以贷养贷。信用卡欠了很多钱的人想用房子作抵押贷款把信用卡的钱还了出去。债务重组，利息可以少很多，压力也小一些。但是有一个前提条件：你要控制住自己的手。很多人将信用卡刷完了之后，并没有过多的时间就又开始刷卡消费了，结果最后背上了巨额的房贷和信用卡欠款，最终走向了崩溃的道路。自律性不强的话就不建议去尝试这个方法

至于"能不做就不做上班族"的建议，可以听听。现在有些银行给上班族也推出了消费类抵押贷款业务，并不是很多额度不大但比较方便办理。不要被只想拿中介费的人忽悠了，非要你变成企业主来包装一下。适合自己的就是最好的。

最后给出一个比较实际的建议：如果真的想办理的话，可以先去工资卡所在银行咨询一下，或者到房子所在的片区支行坐一坐。不要一开始就找中介了，虽然银行客户经理的脸色不太好看，但是至少不会让你多花很多钱。带上房产证、征信报告给人家做个预审额度看看心里有底之后再决定要不要折腾这件事。