房产抵押借款要交哪些税？被坑了十几万后才搞明白的事

三年前的时候，因为税费的问题差点把房子给毁了。

当时做生意周转，急需一笔资金进货，听信了所谓的"朋友"的推荐，拿着房子去做了抵押。钱还没到手就各种费用接踵而来，其中最让我感到意外的就是税。中介说东道西地给我忽悠了一圈之后我就明白了房产抵押借款需要缴纳哪些税稀里糊涂地签了字。后来我自己研究透之后发现，这里面很多钱根本不需要我出，或者是人为"放大"的。今天我就把这件事情掰开了揉碎了说一说我也是为了让大家少走弯路才这么做的。

房产抵押借款税费：到底谁是冤大头？

先说一个很多人都会踩到的坑。

我那时候办抵押的时候，中介直接给我一张单子，上面写着"综合服务费"几万块，在里面混着印花税、评估费、手续费等费用看着头都大。当时如果稍微懂点行的话，就可以把这张单子丢给他了。我们普通人办理抵押贷款时需要缴纳的税费并不多，并不是那么神秘。正规银行房产抵押经营贷中借款人方面主要涉及的就是一个印花税。

该税怎么征收？

一般为借款合同金额的万分之零点五。贷100万，印花税才50元钱。贷款五十万元的话只需要缴纳二十五元的钱就可以省下许多麻烦。这钱多不多？不是很多。但是有很多不靠谱的中介会在那里搞鬼，或者把税率抬高一些，或者是往别的费用上加一点来凑数。我当时没仔细看，以为这是必须要交的"税"，结果交了上千块的"税"之后才知道剩下的都是中介揣兜里的服务费。

除了印花税之外，还有其他的隐形费用吗？

这样就好。

如果是消费贷款的话，那么就只剩下印花税这一个事情了。但是如果你跟我一样是为了做生意办理经营贷的话，则情况就要稍微复杂一些。有些银行要求提供"经营实体"信息的时候没有时可以由中介帮忙进行包装。注意一下这个包装费、注册公司所收的费用，并不是税收而是中介收取的服务费。不要傻了吧，这笔钱是给国家用的吗？这是给中介机构的钱。我当时分不清这两样东西的区别，就把中介费当作必须缴纳的税费交了出去，结果吃亏不小。

另外还有一件事情要说明一下。

房子做抵押，银行要了解你家的房子值多少钱。这就牵涉到一个评估费用的问题了。以前的这笔钱是由借款人支付，大约在千分之一至千分之五之间。但是现在很多银行为了争抢客户，这块钱已经免掉了，或者是由银行自己来承担。如果有其他人向你要这笔款的话，请问一下是给谁用的钱比较好。去年帮一个朋友咨询过，在某股份制银行直接告诉他评估费可以免费享受服务了，这就是信息差带来的省钱机会。

抵押房产借款税费计算：不要被"经营成本"所蒙蔽

发生过一件很离谱的事情。

中介告诉我他们渠道好，能办到所有事情。说到费用的时候他跟我收什么"增值税"。我当时就愣住了，问怎么借钱还要交增值税？他说这都是资金流转产生的税费。别闹了，我们是借款人不是贷款人，哪里来的增值税呢？连名称都编错的人真的存在吗？

真正的税费主要发生在"还款"或者"处置"的时候。

如果正常还款的话，税费就只有前面提到的印花税。但是如果你还不上钱了，房子就会被法院拍卖掉，在这种情况下涉及到的税收会更多一些——增值税、土地增值税以及所得税都是由买家或者处理方来承担。作为借款人来说要记住的就是：在申请贷款的时候国家并没有设置高额度的税务要求

具体的数字我已经记不太清楚了，但是印象最深的一次是第一单收了一万多的"税费杂项费"，后来我自己去银行办第二单的时候总共就交了几块钱印花税和工本费。中间的价格差额都是被那些不良中介吃掉的。气人还是不气人？

不同的情况下税费差别大吗？

要看你房子的性质。

如果房子是住宅的话，税费就比较简单了。但是商铺、办公楼等商业性质的房产，在处理风险的时候就会用到"保险费"或者需要缴纳额外的风险抵押金。这东西虽然不是税种之一，但却是你的成本的一部分。我之前见过一个做餐饮的老板拿商铺作担保，并且被收取了一笔所谓的"房产税代缴保证金"。后来我知道了这是银行为了防止你还不上钱而预先扣下的部分资金存在那儿。不同的银行政策不同，有的收、有的不收，要货比三家。

合同金额上有一个小秘密

有一个很少人知道的秘密。

印花税是按照合同金额来交的吗？有些中介为了多收服务费，就会把合同金额抬高一些，或者制造一份"阴阳合同"。给银行看的一个版本、实际用到的时候就拿另一个版了。风险很大。我的一个朋友就是因为这件事被税务局查到了，并且除了要补缴税款之外还要支付滞纳金。因此即使是为了节省那一点点印花税也得按规矩来，合同金额是多少钱就是多少不能打马虎眼。

怎样才能避免被坑？

说了这么多，其实只有一个道理。

在申请贷款之前，你先弄清楚自己要做什么比较好房产抵押借款需要缴纳哪些税不要相信中介的一时之见，你可以去银行网点问一问或者打电话咨询一下。现在的银行客户经理为了业绩而说的很多都是真的。他们也不希望因为中介机构乱收费而导致顾客感到害怕从而逃离了自己想要的服务范围里。我现在办贷款的时候直接跟银行客户的沟通进行谈判，并且把所有的费用清单都列出来，白纸黑字地写清楚。凡是不在清单之内的都要不给交进去

还有一个很有效的方法。

在办理的时候直接问客户经理：除了印花税、工本费之外，是否还有其他必须要交给国家或者银行的费用？如果客户经理说没有的话，那么中介再跟你要什么"税费"你就可以直接让他走人。我用这种方法试过很多次了，百无一失。不怕丢面子就可以省下钱来吧。

最后再啰嗦两句

我写这些，是因为当年真的被坑怕了。

那时候生意就很难做，资金链紧张得要命了，结果又被中介剥了一层皮。现在想来如果当初有人能告诉我这些的话，我至少可以少亏好几万。这钱拿去给孩子报个补习班或者给老婆买个包比送黑心的中间商强吗？

我们普通人赚钱不容易，每一分钱都要用在刀刃上。税费要交的一定要缴足了不能少，不应该收取的部分也不能多拿一分。下次再有谁跟你提什么乱七八糟的税费名目时，请你把这篇文章给他看看，并问他："这钱到底是交给谁的？"

下次去银行办理业务之前，先把这个清单打印出来带在身上，对着看一遍。