抵押借款的写法有哪些？我踩过坑才看懂这些套路

2018年的冬天我到现在还记忆犹新。那时候资金周转困难，急需用到三十万的资金，拿着房产证去办理抵押贷款的时候被一份借款合同坑了差点失去房子。当时对方拿了一大堆文件给我看，我没有仔细看过就签了字，心想反正也是抵押借贷的性质，在到期之前把钱还清不就行了吗？

后来打官司的时候才知道，合同上写的不是"借款协议书"而是"房屋买卖契约"。这事儿已经两年多了，我花了十几万律师费才把房子保住了。说实话，在那次之后的大半年里，我把所有的法律知识、金融知识都研究了一遍，并且把这些条款一个字地翻了个遍。今天我就用血泪换来的经验给大家讲一讲抵押借款的写法有几种各种写法的猫腻，以及其中隐含的问题。

抵押借款合同常见的写法，选错了就是给自己挖坑

市面上常见的抵押借款写法大致有三种。第一种为正规的"抵押借款合同"，这是最标准、最安全的一种形式。在合同中要详细说明好借款金额、利率和还款时间等事项，并且要把抵押物的情况也交代清楚。该类合同受法律保护，在约定利息超过法定最高限度的情况下可以不承担支付责任。

第二种叫"借据+抵押协议"，很多民间借贷都这么操作。也就是一张借条再加上一份单独的抵押合同就可以达到目的了。写法上有一个大问题：借款和抵押分别写的，在万一对方把借款转让给第三方的时候，你的抵押也就失效了。就有人因此吃了大亏。”

第三种最坑爹的是"以房抵债协议"或者"回购协议"。表面上看是借款，实际上合同写成你把房子卖给他，他借给你的钱就是购房款，以后有钱了再买回来。一旦签了字之后对方就可以拿着这份合同直接去办理过户手续了，并且你会没有任何反驳的机会。

借款合同怎样写才规范？重要的条款不能少

说到底，借款合同的写法直接关系到你有没有退路可走。一份规范化的抵押借款协议应该包含一些基本条款。

首先是当事人的信息，表面看比较简单，实际上里面有很多坑。见过一份合同，出借人一栏写着某投资公司，但是签的是一个人的名字，后来闹了半年才解决好。正确的写法为：出借人、借款人、抵押人的姓名、身份证号、住址、联系方式都要填写完整，如果是公司的话要填上统一社会信用代码。

然后就是借款的金额以及用途。金额要同时用大写和小写表示，例如"人民币叁拾万元整（300,000元）"。用途最好说明一下是经营周转还是消费等，不能留白由对方后期填写。

利率这块最容易出问题。法律规定民间借贷年化利率不能超过一年期LPR的四倍，目前大约为13%-14%左右。合同中规定的利息如果超出这个数额的话，超出了部分可以不用归还。但是很多放贷的人会玩弄手法，在合同上写一个利率的同时又让你签订另外一份"服务费协议"，两者加起来远远超过法定上限。

抵押条款怎样写才能保护自己

抵押条款是合同的核心。对抵押物要写清楚：房产证号、坐落位置、建筑面积、土地使用权类型，一个都不能少。之前那份合同上只有"某小区房产"几个字，并没有标明门牌号码，后来差点无法确定被抵押的财产是什么样子。

还有一个细节很多人不知道：抵押登记是必须要做的。只签了合同而不进行抵押权的设立，那么这个权利就无法生效。对方手里拿着没有经过备案的合同最多只能算是普通的债权人，在你破产的时候他也不能分到任何东西。正规机构都会让你去注册，民间放贷者反而会故意不注册的原因是什么呢？因为如果不登记就会有更多的操作空间，比如说把你的房子多抵押一次。

抵押借款协议模板中所隐藏的陷阱已经被我踩到了

在网上随便一搜"抵押借款协议模板"，就会出现上百万条的结果。但是说实话，我看过几十份这样的模板，大概有七八成有问题。

最大的问题就是"违约责任"这一条。很多模板写的是借款人逾期还款后出借人可以对抵押物进行处置。这话没有毛病，但是实际上操作起来全是坑。处理好抵押品需要经过法院拍卖的程序，过程比较长并且费用也比较高，并且拍卖的价格一般只能达到市场价的六七成左右。正确的表达方式应该是"协商不成可向人民法院提起诉讼"而不是直接授权对方自行解决。

还有一个比较隐蔽的坑就是管辖法院条款。很多模板中都会写上"如有争议，由出借人所在地人民法院裁决"。北京借款给海南的人跑来打官司的话，你得跑到海南去开庭啊！光差旅费就足够了。一定要改成"抵押物所在地法院管事"或者"被告住所地法院管辖".

去年帮朋友审合同的时候，发现对方提供的模板中包含着一条"加速到期条款"。只要你有一期没有按时还款的话，所有的借款都会马上到期，并且借款人可以要求你一次性全部还清贷款。该款本身并无不当之处，但是很多放贷机构为了催收而设置极短的还款周期，例如一周一次还款，在错过一期之后就会触发加速到期机制迫使你还债违约。后来我让朋友把这条删了，对方居然说这是行规，扯淡吧。

这些写法千万不要碰，一碰到就会给自己埋下隐患

有些抵押借款的写法看起来方便，实际上却深陷其中。第一种叫做"公证委托书"。对方说为了省事让你签一份经过公证的授权委托书来代理你办理房产抵押、解押以及买卖手续等事宜。一旦签署该份文件之后房子怎么处置你就知道了最后一个知道的人就是你自己了。

第二种叫阴阳合同。一份合同上写真实的借款数额，另一份则虚高一些，对方解释为"为了保护债权而做的调整"。别傻了，签完你就等着被敲诈吧。到时候法院只认白纸黑字，你说另外那份是假的就要举证，不能证明就得吃这个亏。

第三种为"流质条款"。合同上写明，如果到期不还的话就抵押物归出借人所有。该条文在法律中是无效的但是问题在于很多放贷的人会拿着这样的条件来吓唬你认为房子已经属于他们了于是乖乖配合过户。我见过一个老太太被这样哄骗着把市值两百万的房子卖给了贷款的人，用来抵债四十万。

说到底，抵押借款的写法有几种不重要的是每种写法所对应的法律后果要清楚。现在我来签合同，一定会做到以下三点：第一是把合同带回家逐字细看后才签字；第二是要对方把所有的口头承诺都记录到合同中去；第三就是请专业的律师审阅一遍。花几千块钱的律师费而省下几十万的成本还是很划算的。

另外还有一件事情需要说明一下。各个地区房管局对于抵押登记的要求有所不同，有的地方要求合同公证，有的地方不需要。我对北京的情况比较了解，其他城市的朋友最好去当地房地产管理局咨询清楚之后再办理，不要在网上看到攻略就照着做。

签合同之前，把这篇文章再看一遍。宁可多花一周时间去研究，也不要多花费一年的时间打官司。