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想用房本抵押贷款，心里是不是总在打鼓：这房子到底能贷出多少钱啊？会不会太少不够用？别慌，我当初第一次办的时候也这样，到处查资料还一头雾水。今天就用大白话给你捋捋，保证看完你心里敞亮。
先给个大概数，心里有个底
一般来说，房子抵押贷款的额度，跟房子本身的情况关系最大。你知道吗？普通商品房大多能贷到评估价的 70% 左右，要是你那是别墅、商铺这类，可能就只能到 50%-60% 了。
打个比方，一套评估价 100 万的商品房，差不多能贷 70 万；要是同价位的商铺，可能最多 60 万。为啥差这么多？银行也得考虑万一还不上钱，这房子好不好转手啊，商品房显然更吃香嘛。
哪些因素在悄悄影响你的贷款额度？
这可不是银行随便拍脑袋定的，有好几样关键东西在起作用呢。
房产自身条件是根基- 房龄很重要，你猜房龄老的房子银行喜欢吗？肯定不啊，房龄超过 20 年的，额度可能就会被压一压，毕竟老房子贬值快，维修成本也高。
- 位置和配套也跑不了，市中心、学区房这类抢手的，评估价自然高，能贷的钱也就多；要是偏远地段，周边啥配套没有，额度可能就不太理想了。
- 产权清晰是前提，要是房子有纠纷，或者产权不完整，别说额度了，能不能贷下来都不好说。
个人资质也得过关- 征信报告得干净，你逾期过吗？要是征信上有不少逾期记录，银行可能会觉得你还款能力有问题，要么降额度，要么直接拒贷，所以平时一定要注意按时还钱。
- 收入稳定很关键，银行得确认你有能力还月供吧？收入高且稳定的，银行更放心，说不定还能给你高点额度；要是收入忽高忽低，或者没固定收入，额度可能就会受限。
- 负债不能太高，要是你已经欠了不少钱，再加上这笔贷款，还款压力太大，银行也会谨慎，可能会降低额度。
额度到底是怎么算出来的？一步一步给你说
其实算法没那么复杂，记住一个公式就行：
贷款额度 = 房产评估价 × 贷款成数。
这里的评估价，不是你买房子花的钱，也不是你觉得值多少钱，而是银行找的专业评估机构给评的。他们会看房子的面积、装修、周边房价这些，给出一个评估价。
贷款成数就是前面说的，商品房一般 70%，商铺 50%-60% 这样，不同银行可能会有点差别，但大体差不多。
举个例子，你有套房子，评估价 200 万，银行给的成数是 70%，那就是 200 万 ×70%=140 万，这就是你大概能贷到的钱。是不是很简单？
不同类型的房子，额度有啥不一样？
别以为所有房子都一样，差别可不小呢。
全款房和按揭房全款房没有贷款在身，产权清晰，银行更愿意放贷，额度也能给到较高的比例；按揭房本身还有贷款没还完，能贷的额度就得减去剩余的贷款，所以会少一些。比如一套评估 200 万的按揭房，还有 50 万贷款没还，按 70% 算的话，200 万 ×70%=140 万，再减去 50 万，实际能贷 90 万左右。
新房和二手房新房房龄新，评估价相对高，额度可能更理想；二手房要是房龄不太长，保养得好，也差不了多少，但要是太老的房子，额度可能就会受影响。
想多贷点钱？这些小窍门可以试试
谁不想能多贷点呢，教你几个实用的办法。
- 把房子收拾利索点，评估的时候，房子干净整洁，装修保养得好，说不定能让评估价高一点，额度自然就上去了。
- 提供更多资产证明，除了这套房子，你还有其他房产、存款、理财啥的，都可以告诉银行，让他们知道你家底厚，还款没问题，可能会给你提高点额度。
- 选对贷款机构，不同银行政策不一样，有的银行对某些类型的房子更宽松，多问几家对比一下，说不定能找到更合适的。
我当时就是多跑了两家银行，最后比一开始问的那家多贷了 5 万块呢，所以多对比准没错。
常见的几个疑问，一次性给你说清楚
有人可能会问，我房子市值 300 万，是不是一定能贷到 200 多万？不一定哦，市值和评估价不一样，评估价可能会比市值低一点，而且还要看你的个人资质。
还有人担心，我征信有点小问题，是不是就贷不到了？也不是绝对的，轻微的逾期可能只会影响额度，不会直接拒贷，但要是逾期严重，那可能就麻烦了。
其实啊，房屋抵押贷款的额度，没有绝对的固定数，关键还是看房子和你自身的情况。我觉得与其纠结到底能贷多少，不如提前把房子打理好，保持良好的征信，申请的时候多准备点材料，多咨询几家机构。根据我了解的情况，大部分人最后拿到的额度，都能满足自己的基本需求。所以别太焦虑，一步步来，总能办得顺顺利利的。
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